Para Eduardo Luiz, CEO da AluOK, plataforma de gestão para imobiliárias, o futuro da locação de imóveis “é altamente promissor e extremamente uma oportunidade de negócios que será maior do que a venda”. Com a palestra “Mudanças e oportunidades na locação: um oceano inexplorado”, Eduardo será uma das atrações do 89º Encontro da ABMI, que acontece de 13 a 15/3/24, em Recife (PE), tendo como associada anfitriã o Hub Nogueira Corretores de Imóveis.
Empresário mineiro com formação em Comércio Exterior, pós-graduado em Gestão de Serviços e mestre em Gestão de Projetos, Eduardo justifica sua afirmação, lembrando que nos 12 meses compreendidos entre setembro de 2022 e setembro de 2023, de acordo com a CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção – o mercado de venda gerou 160 bilhões de reais, enquanto, no mesmo período, segundo seus cálculos, o segmento de locação gerou 2,5 vezes mais.
“Não existia estatística pronta e/ou de órgãos oficiais, mas me debrucei sobre o tema e consegui, por meio de alguns cruzamentos de dados e análises, dizer que o mercado de locação gera próximo de 414 bilhões de reais anualmente, apenas no regime de locação residencial. Isso é 2.5 vezes mais”, explica.
Daí, segundo Eduardo, ser importante e necessário atuar na locação, que é o meio mais rápido e mais ‘fácil’ de ter acesso à moradia, algo que não vai mudar tão cedo. “A locação está se transformando e se adaptando às necessidades e às novas gerações, que vêm com vontades e desejos diferentes das gerações anteriores, principalmente quando o assunto é imóvel”, afirma, destacando que imobiliárias e corretores têm de estar sempre atentos às novas realidades, principalmente quando se trata de locação e administração de carteira.
O 89º Encontro da ABMI, que será realizado no Hotel Gran Mercure, localizado na praia de Boa Viagem, já tem confirmados também, entre outras atrações, Marcelo Maia de Almeida, superintendente de Habitação da Caixa Econômica Federal; João Paulo Gomes, especialista em Neurociência, e a especialista em Desenvolvimento Humano, Gabriela Didier.
Na terra do frevo e do maracatu, o ritmo quente do mercado imobiliário será analisado em seus mais relevantes aspectos, com palestras e painéis, realizados nos dias 14 e 15/3/24, quinta e sexta-feira.
O primeiro dia do Encontro, o dia 13/3/24, ficará reservado para visitas dos associados à empresa anfitriã, o Hub Nogueira, que tem como fundador e CEO, Armando Nogueira, não por acaso conhecido no mercado imobiliário regional como “trator de vendas”.
O evento é exclusivo para dirigentes e colaboradores de empresas associadas, mas aberto à imprensa, bastando para tanto buscar credenciamento com a assessoria de imprensa da ABMI.
“Já temos cerca de 22% das moradias sob o regime de locação e quando olhamos para trás isso não chegava a ser 7%”
“É preciso lembrar a todos que qualquer que seja a tecnologia embarcada ou utilizada, ela é meio e não fim”
“Os desafios são muitos, mas passam obrigatoriamente por informação, instrução e conhecimento”
Executivo de várias empresas nacionais, assessor da presidência do Sistema Fecomércio em Minas Gerais, com atuação também junto ao Sesc Minas e Senac Minas, Eduardo Luiz, fez parte de sua carreira em território asiático, de onde trouxe experiências que lhe permitiram, entre outras ações, fundar o Grupo Epar, que detém importantes marcas no segmento de gestão imobiliária, financeira, contábil, jurídica, de obras, além da plataforma AluOk.
Confira a íntegra da entrevista concedida por Eduardo Luiz ao site da ABMI:
Como a sua experiência em Comércio Exterior e Gestão de Projetos influenciou a sua abordagem no setor imobiliário?
Por ser um outsider, a nossa visão, acredito eu, estava sem vícios e sem pré-conceitos firmados a respeito do mercado imobiliário. Isso nos deu mais liberdade e menos vinculação com os agentes que estavam diretamente envolvidos à época que começamos a atuar. Por ter tido diversas experiências em empresas de diferentes segmentos, acredito que essa multidisciplinaridade ajudou em muito a entender e ver como poderíamos contribuir nesse mercado. Venho de uma formação de gestão e de processos, e isso foi fundamental em nosso desenvolvimento para a atuação no mercado imobiliário. A vivência externa ao mercado só contribuiu e foi complementar. Como temos uma experiência também em sistematizar e desenhar sistemas, isso foi também importante na construção de ferramentas e meios que desenvolvemos com a nossa equipe, que fizeram com que hoje tenhamos um grande diferencial para o mercado, que é sermos verticalizados em todas as nossas operações, inclusive em sistemas e meios de pagamento.
Quais foram as principais aprendizagens que você trouxe do território asiático e como as aplicou nos seus projetos pessoais?
Acho que a visão holística e, principalmente, estar aberto a novos conceitos foram fundamentais para podermos entender como poderíamos ajudar o mercado local. O mundo é dinâmico e nenhuma economia está independente da macroeconomia, sendo fomentada por estar aberta e construir novos paradigmas. Isso faz e é preciso ser considerado para nós como exemplo. Olhe o que aconteceu na Coréia do Sul em menos de 40 anos, olhe o que vem ocorrendo em Singapura e na Malásia, vou até mais, olhe o que vem acontecendo no Vietnã. Sintetizando: é preciso estar aberto ao novo.
Poderia nos falar um pouco sobre as soluções de gestão que sua empresa oferece e como elas têm impactado o mercado de locação de imóveis?
A Epar, durante muito tempo, quase 9 anos, atuava de forma a fazer a gestão de empresas e, junto a imobiliárias, fazendo a gestão das carteiras de locação. Por quase cinco anos, atuamos fazendo a gestão da carteira do Quinto Andar em Minas. E, entendendo o que estávamos fazendo e como, vimos que fazia sentido isso e por isso, em 2023, separamos a divisão de gestão de contratos do grupo Epar e criamos a AluOK, uma divisão que atua de forma exclusiva na gestão de carteira de locação, seja para imobiliárias que já possuem uma carteira, seja para aqueles que ainda não tinham ingressado nesse mercado de locação por entender que é muito trabalhoso e até oneroso.
Quais mudanças significativas você observou no mercado de locação de imóveis nos últimos anos e como as empresas têm se adaptado a essas transformações?
O mercado de locação era e – por que não dizer? – ainda é, para alguns, subjugado. Um serviço ou negócio de menor monta ou de menor importância. Isso está mudando e as imobiliárias e os corretores têm “acordado” para o tema. Basta dizer que já temos mais de 1/5 das moradias no Brasil nesse regime. Ou seja, já temos cerca de 22% das moradias sob o regime de locação e quando olhamos para trás isso não chegava a ser 7%. A locação é a forma mais democrática e mais rápida quando falamos de moradia e principalmente de acesso a ela. Não quero e nem vou aqui dissertar sobre o que é melhor: comprar ou alugar. Mas a locação está cada vez mais dando provas de que é uma tendência e veio para ficar. Isso é tanto que o próprio regime de locação está se transformando e se adequando às nossas necessidades de moradia, dando e oportunizando várias possibilidades para aqueles que atuam e ainda não com esse mercado. Como exemplo, basta olhar que vem ocorrendo no short stay, que já se desenvolveu a ponto de ter outras ramificações, como por exemplo, o aluguel de temporada. Temos hoje aluguéis compartilhados, aluguéis com serviços de facilities inclusos na locação, aluguéis para a terceira idade com tipologias e serviços agregados. O mercado de locação tem se desenvolvido e conseguido se adaptar rapidamente às mudanças comportamentais e sociais da sociedade, mas, infelizmente, não posso falar o mesmo dos agentes que operam nesse mercado. Não vou generalizar, mas ainda existem muitas empresas, empresários e gestores que maltratam a locação e até aqueles que desdenham dela. Isso vai mudar, pois muitos que não o fizeram já estarão para trás. Não dá mais, por exemplo, para uma imobiliária e/ou corretor ficar investindo tempo, estrutura e meios para administrar uma locação. Isso é coisa do passado. O presente, e nem mais futuro, é focar naquilo que traz e dá eficiência ao negócio e, nesse caso, o foco deve ser o relacionamento, ali é a base de qualquer construção no mercado e não mais ficar cuidando de questões administrativas e burocráticas.
Como você vê as oportunidades emergentes para investidores no mercado imobiliário, especialmente no que se refere à locação de imóveis?
Esse é um tema muito importante e que às vezes não damos a devida relevância. Isso porque o que normalmente escutamos é que a locação, enquanto remuneração, paga muito pouco a um investidor, atualmente. Mas eu sempre gosto de fazer uma reflexão e faço aqui com vocês. Se estivermos falando de alguém que irá tirar um recurso de uma aplicação financeira para comprar um imóvel, nesse caso residencial, e colocá-lo para locação esperando uma rentabilidade maior do que no mercado, esqueça. E isso é um fato, salvo quando falamos de leilões e outras oportunidades que porventura aparecem. Estamos, na minha opinião, fazendo um movimento na direção errada, pois o correto seria esse investidor estar contido no custo e, portanto, oportunizar seu recurso na construção, para aí sim colocar esse imóvel para locação e o que temos visto quando isso ocorre é de empresas que hoje estão sozinhas, nadando de braçada, inclusive garantindo ganhos próximos ou acima de 1% ao mês, mas por quê? Simples, elas atuam no custo e não sobre o preço de venda. E precisamos fazer com que os investidores possam seguir esse caminho, que em minha opinião já se mostrou bastante virtuoso e assim irá continuar. Quando conseguimos agregar a esses imóveis serviços, aí que o desempenho se potencializa e isso já é uma realidade Assim, a AluOK nasce com um know-how de quase 10 anos da Epar em atuação junto ao mercado imobiliário, mas agora focada exclusivamente em atender imobiliárias e corretores que atuam ou não com locação. Fazemos toda a jornada administrativa, desde a hora que existe um pretenso inquilino (isso porque conseguimos fazer o cadastro e entregar também o contrato de locação para as partes) até a saída e distrato de um contrato. Fazemos tudo com exceção da parte comercial e de captação do imóvel e cuidamos de todas as demandas do inquilino e do cuidado junto ao imóvel. São mais de 32 processos que são executados para que as imobiliárias e os corretores não se preocupem quando o assunto é administrar a carteira de locação.
Qual é a importância da inovação e da tecnologia na gestão imobiliária, em especial no que se refere ao mercado de locação?
Eu costumo dizer que uma coisa apenas não consegue gerar as eficiências necessárias, e sim um conjunto delas bem aplicadas e sinérgicas. Assim é também na locação. A tecnologia e/ou o emprego dela é crucial para a gestão imobiliária, principalmente na gestão de contratos locatícios. Mas é preciso lembrar a todos que qualquer que seja a tecnologia embarcada ou utilizada, ela é meio e não fim. Vejo muitas empresas se matando para colocar um sistema x ou y, como se apenas isso fosse resolver o problema, e isso não é verdade. As imobiliárias e os agentes que operam no mercado estão ficando reféns desses sistemas, e ao invés deles se adaptarem a ele, o que vemos é o oposto, ou seja, todos têm que se adaptar ao sistema. Ora, se todos estão se adaptando ao “mesmo” sistema, o que fica na mesa então? Essa reflexão deve ser feita sempre, pois o uso da tecnologia é mais do que necessário, ele é crucial atualmente. Mas vamos lá: uma imobiliária que atua com contratos de locação obrigatoriamente tem que ter próximo de “6” sistemas ou ferramentas para operar a gestão de seus contratos. Sistemas que não conversam entre si e que normalmente são operados por pessoas bem específicas dentro da imobiliária. Esse é outro tema que precisamos oportunamente tratar. Isso vai fazendo com que as imobiliárias vão ficando reféns dessas estruturas e não tenham muitas opções em relação a alternativas na gestão de contratos locatícios. Vamos e estamos passando por uma revolução, muito silenciosa que é a da AI (inteligência artificial) e isso mudará em definitivo a forma e a maneira como operamos com a tecnologia. Isso sem falar na revolução de meios e formas de pagamentos, e o Brasil ocupa uma posição muito privilegiada nesse assunto, por isso precisamos estar antenados e atentos, pois o que nos trouxe até aqui não nos dará nenhuma garantia de que estaremos vivos daqui em diante.
Como você enxerga o futuro da locação de imóveis no Brasil e quais tendências ou desafios você antecipa para os próximos anos?
É altamente promissor e extremamente uma oportunidade de negócios que será maior do que a venda. O mercado de venda gerou nos últimos 12 meses, considerando setembro de 2022 a setembro de 2023, de acordo com a CBIC, cerca de 160 bilhões de reais. Não existia estatística pronta e/ou de órgãos oficiais, mas me debrucei sobre o tema e consegui, através de alguns cruzamentos de dados e análises, dizer que o mercado de locação gera próximo de 414 bilhões de reais anualmente, apenas no regime de locação residencial. Isso é 2.5 vezes mais. Por isso a importância e a necessidade da atuação na locação. A locação é o meio mais rápido, mais “fácil” de ter acesso a moradia e isso não vai mudar tão cedo. A locação está se transformando e se adaptando às necessidades e às novas gerações, que vêm com vontades e desejos diferentes das gerações anteriores, principalmente quando o assunto é imóvel. Por isso é importante estar atento, e as imobiliárias e corretores entenderem que precisam estar abertos às novas realidades, principalmente quando o assunto é locação e a administração da carteira. Os desafios são muitos, mas passam obrigatoriamente por informação, instrução e conhecimento.