“Os mercados de Campo Grande e do Mato Grosso do Sul vêm sendo destaque, puxados pelo crescimento do PIB do Estado e aumento da população. Hoje o Centro-Oeste representa cerca de 15% de tudo que é lançado no Brasil.”
A afirmação é de Elias Zitune (foto), diretor de Assuntos Regionais da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo), uma das atrações do 94º Encontro da ABMI, que acontece nos dias 13 e 14/3/25, no hotel Deville Prime, em Campo Grande (MS).
Primeiro presencial do ano da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário, o Encontro, que terá como anfitriã a Perez Imóveis, associada da ABMI na capital do Mato Grosso do Sul, deverá reunir imobiliárias de todo o país ligadas à entidade, para, em palestras e painéis comandados por especialistas, debater, além de loteamentos, perspectivas do setor de imóveis para 2025, cultura organizacional, gestão por indicadores, tecnologia e inteligência artificial, funding imobiliário, locação e vendas, bem como desdobramentos da reforma tributária em relação ao segmento de imóveis.
Restrito a dirigentes e colaboradores das mais de 60 imobiliárias associadas à ABMI país afora, o Encontro é aberto a jornalistas, desde que devidamente credenciados pela assessoria de imprensa da entidade (imprensa@abmi.org.br ou (11) 98131-8243 – WhatsApp).
Bacharel em Direito pela Faculdade Presbiteriana Mackenzie e Pós-Graduado em Negócios Imobiliários pela Fundação Instituto de Administração (FIA), Zitune é a quarta geração de uma família de loteadores.
Atua desde 2005 na Zitune Empreendimentos Imobiliários, empresa com 69 anos de mercado, que em 2020 constituiu uma parceria com a SCDU Urbanismo, dando origem ao Grupo ZS Urbanismo, marca que já nasceu com mais de 30 mil unidades entregues em todos o Estado de São Paulo. Na Aelo, Zitune já atuou como diretor institucional e vice-presidente.
Em entrevista ao site da ABMI, Zitune fala sobre o panorama atual do mercado de loteamentos no Brasil, bem como sobre tendências e desafios desse segmento fundamental para o mercado imobiliário.
Confira:
Como descreveria o atual cenário do mercado de loteamentos no Brasil? Poderia fazer um recorte sobre o mercado de loteamentos em Campo Grande e no Mato Grosso do Sul?
O mercado de loteamento nacional teve um ano bastante desafiador em 2024, porém com bons resultados. Praticamente todos os players do mercado tem reportado a dificuldade de viabilizar projetos devido ao aumento de custo de obra. Apesar das vendas estarem se mantendo em patamares altos, em várias regiões do Brasil, este aumento de custo de produção não se refletiu no aumento de preço do lote, diminuindo as margens e exigindo do empreendedor buscar ajustes, tanto do produto, como das linhas de financiamento. Os mercados de Campo Grande e do Mato Grosso do Sul, vêm sendo destaque, puxados pelo crescimento do PIB do Estado e aumento da população. Hoje o Centro-Oeste representa cerca de 15% de tudo que é lançado no Brasil.
Quais são as principais tendências que você tem observado no segmento de loteamentos urbanos?
Atributos que antes eram exclusivos dos loteamentos fechados, cada vez mais passam a ser diferenciais importantes dos loteamentos abertos e bairros planejados. Itens de lazer, como praças, pista de caminhada entre outros, a preocupação com a mobilidade do bairro, como por exemplo a implantação de ciclovias, cuidados com segurança, com a implantação de câmeras de segurança e ronda motorizada, além da valorização das áreas verdes, começam a transformar o desenho destes novos bairros, bem como o modelo de gestão, onde as associações de moradores, passam a ser protagonistas também nos loteamentos abertos. Outra tendencia e a aproximação entre a incorporação e o loteamento. É cada vez mais comum ver nos loteamentos a implantação em parte dos lotes de conjuntos de casas, criando um mix de produto, que atende ao desejo do consumidor e, também, ajuda na composição do fluxo de caixa do empreendimento.
Quais desafios as empresas enfrentam atualmente no desenvolvimento de novos projetos de loteamento?
O loteamento tem um desafio histórico que é o processo de licenciamento ambiental e aprovação dos empreendimentos. O ciclo de aprovação é longo, incerto e cheio de insegurança jurídica. Nos últimos anos, temos um desafio adicional decorrente do aumento de custo de produção, sem que o preço de venda tenha aumentado na mesma velocidade.
Até que ponto as políticas de urbanismo e regulação têm facilitado ou dificultado o pleno desenvolvimento desse segmento do mercado imobiliário?
O mercado de desenvolvimento urbano é altamente regulamentado. São inúmeras as leis que o empreendedor deve atender para aprovar e implantar um loteamento, nas três esferas da Federação. Temos uma Lei Federal de Parcelamento de Solo (Lei 6.766/79) que foi aperfeiçoada ao longo do tempo e que traz de forma clara os direitos e obrigações dos loteadores. Temos um arcabouço interminável e não consolidado de leis, decretos, resoluções, portarias, regulamentando o licenciamento ambiental, área de grande insegurança jurídica e de interpretações variadas. No âmbito do Município, que é o responsável pelo ordenamento do território, temos o Plano Diretor, Lei de Uso e Ocupação do Solo, Códigos de Obras e assim vai. Por fim, o Estado também regula esta atividade, participando, diretamente da aprovação dos empreendimentos, criando normas ambientais, urbanísticas e sanitárias complementares. Adicionalmente cabe ao empreendedor atender as exigências das concessionárias de serviço público, tanto de saneamento, como de energia. Assim o empreendedor tem o desafio de interpretar em cada projeto, esta avalanche de legislações e aplicar no seu projeto, trazendo complexidade e morosidade na aprovação. Segundo pesquisa da Aelo, realizada em 2024, o excesso de burocracia, a insegurança jurídica e o relacionamento com as concessionárias são as principais dificuldades operacionais do setor.
De que forma a inovação e as práticas sustentáveis estão sendo incorporadas nos projetos de loteamento?
Temos visto várias inovações acontecendo no mercado, algumas delas ligadas à tecnologia, como plataformas online de acesso a diversos projetos de casas, desenvolvidos especialmente para os lotes de determinado loteamento. Outros ligados a sustentabilidade, como a promoção de campanhas de reflorestamento das áreas verdes do empreendimento, com a participação ativa da comunidade que irá morar no empreendimento. As casas que têm sido implantadas nos loteamentos também têm apresentado novidades, tanto no material, como na metodologia de construção, sempre visando diminuir o tempo de construção e entrega da unidade ao consumidor, este item específico deve evoluir bastante nos próximos anos.
Quais conquistas recentes da Aelo você destacaria na defesa dos interesses de seus associados?
A Aelo é a principal entidade nacional, que promove a interlocução com os órgãos da administração pública, no âmbito municipal, estadual e federal. Nos últimos anos, o setor teve várias conquistas, entre elas, podemos citar, as introduções trazidas pela Lei 13.465/2017, com destaque para criação em âmbito federal do Condomínio de Lote e do loteamento de acesso controlado, pacificando os temas, o Marco Legal do Saneamento, a introdução de regras para o distrato de compromisso de venda e compra provenientes de loteamento e, recentemente, a mitigação dos impactos da reforma tributária para o setor de parcelamento de solo. Além disso, a criação do Lote Legal, pela Aelo, possibilita uma parceria entre a entidade e entes públicos no combate aos loteamentos irregulares e clandestinos que provocam verdadeira concorrência desleal com os loteamentos regulares e trazem um passivo social e ambiental à comunidade local, que muitas vezes levam décadas para serem sanados.
Quais suas expectativas para o futuro do mercado de loteamentos, tanto em Campo Grande quanto no restante do país?
O déficit por habitação no Brasil é enorme, e parte da solução para diminuir este déficit passa pela criação de novas áreas urbanizadas, o que apenas a atividade de parcelamento do solo possibilita. Nesse sentido, o mercado de loteamento no geral deve continuar crescendo, tendo como limitador o processo de aprovação e licenciamento, o aumento do custo de produção, e a necessidade de crescimento de renda real do trabalhador. A fim de superar estas barreiras certamente continuaremos a ver nos próximos anos, os desenvolvedores buscando mixes de produtos, tanto de tipologia de lote, como com a introdução de casas em parte do loteamento, visando viabilizar e acelerar a urbanização e ocupação da área do empreendimento.