Sócio-consultor da Brain Inteligência Estratégica, Marcelo Luís Gonçalves é uma das atrações do 93º Encontro da ABMI, que se acontece nos dias 21e 22/11/24, no hotel Mercure, em Balneário Camboriú (SC), sob o tema “a experiência do mercado de luxo”.
O evento, que encerra os presenciais da ABMI em 2024, tem como associada anfitriã a Max Imóveis, sediada em Itajaí (SC).
Em sua palestra com início previsto para as 17h20 desta quinta-feira (21/11), Marcelo deverá apresentar números sobre o mercado imobiliário em Balneário Camboriú e região, destacando a resiliência e a profissionalização cada vez maior do segmento de luxo.
“Vou fazer uma extração de 12 meses, mostrando quais são os quantitativos – lançamentos, vendas e o que há para oferta. E mostrar em cima disso o quanto esse mercado de luxo vem sendo resiliente”, em contraposição, acentua Marcelo, às constantes previsões de “cavaleiros do apocalipse” de que uma ‘bolha’ vai explodir na região.
“Acho que é uma região que tem se profissionalizado, que os produtos têm sido diferenciados mesmo. Há produtos, inclusive, que conseguiram quebrar o paradigma de não estar na orla, na rua da praia. E mesmo assim há o desejo de as pessoas morarem ali por estarem no litoral”, acrescenta Marcelo, para quem Balneário Camboriú tornou-se objeto do desejo não só para quem quer uma segunda residência, mas também para quem busca um lugar para residir e trabalhar.
Outro ponto ressaltado por Marcelo em entrevista ao site da ABMI diz respeito à maneira como Balneário Camboriú interage com o que vem do mercado imobiliário.
“Há muitos anos, Balneário Camboriú vem revertendo efetivamente as contrapartidas das incorporadoras em obras para a cidade. Vimos o alargamento da praia, agora estamos vendo a mudança da orla. Então, o mercado imobiliário traz esse retorno para dentro da cidade, o que é muito importante. Não é uma cidade que simplesmente estagnou e o mercado imobiliário explodiu.”
Gestor de empresas, com especialização em formação de executivos, iniciou sua carreira em renomada construtora de alto padrão em São Paulo. Migrou para a área de estacionamentos onde permaneceu por mais de 18 anos com sociedades e gestão de estacionamentos privados de diversos segmentos
Foi CEO da Tempo Real Incorporadora e desenvolveu mais de 182 mil metros de área privativa com 4.667 unidades habitacionais em diversos nichos do mercado imobiliário na cidade de Curitiba e região metropolitana.
Atualmente é sócio dirigente da desenvolvedora 2iBrasil que atua na vocação e desenvolvimento de projetos imobiliários, comerciais, industriais, hoteleiros e de estacionamento. Grande defensor da atividade de classe nos segmentos em que atua, fez parte da diretoria da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), onde há oito anos atua como diretor de relações institucionais da entidade. Desde 2013 faz parte do quadro societário da Brain, com forte atuação como consultor no mercado imobiliário.
Imprensa é bem-vinda
Como de praxe nos presenciais da entidade, o 93º Encontro da ABMI é restrito a associados da entidade e seus colaboradores. No entanto, jornalistas são bem-vindos, bastando para tanto credenciar-se junto à Assessoria de Imprensa, da ABMI, pelo e-mail imprensa@abmi.org.br, ou pelo WhatsApp (11) 98131-8243.
Acesse o release do evento e veja a programação do 93º Encontro da ABMI
Confira a seguir a íntegra da entrevista de Marcelo Gonçalves para o site da ABMI
Com base nos dados recentes da Brain num levantamento feito para a Abrainc, os altos juros têm impactado a compra de imóveis pela classe média. A proporção de lançamentos voltados para a classe média caiu de 65% para 45%. Você vê essa tendência se revertendo num futuro próximo? Quais suas expectativas a respeito?
Essa é uma pergunta muito boa. Recentemente houve uma mudança nas porcentagens de financiamento feitas pela Caixa Econômica Federal, e isso também levou os outros bancos a fazerem algumas alterações, até por uma limitação de funding, principalmente dentro do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Então isso realmente impacta diretamente a classe média. Mas a classe média há algum tempo vem sofrendo uma pressão muito grande. Se pegarmos de 2012 até maio de 2022, temos basicamente a mesma renda. Ou seja, perdemos dez anos em renda, o que é muito ruim. De maio de 2022 para cá – e aí a pandemia tem um fator muito importante nisso, esse período de pandemia, março de 2020 até maio de 2022 –, nós começamos um pequeno crescimento. uma retomada da nossa renda. Houve uma maior retomada da renda e, também, dos nossos níveis de emprego. Estamos em nível de desemprego com os menores índices da série histórica. Então isso ainda traz a possibilidade de o mercado comprar esse produto feito para a classe média. Mas essa pesquisa para a Abrainc é verdadeira. Nós chamamos de econômico e MAP. Econômicos são os dentro do programa Minha Casa Minha Vida, e o MAP mede alto padrão. O que vimos foi o médio, principalmente, reduzir o seu tamanho, exatamente para esse consumidor que precisa de maior renda e, também, precisa de juros mais encaixados para comprar imóvel. Mesmo assim, a gente ainda tem visto em diversos lugares do país que esse mercado ainda é resiliente, comprando. A curva de venda é maior, inclusive, do que a curva de lançamento. Então quando a gente olha o mercado e vê essa diferença, a gente vê que esse público também teve que se adequar à locação. Então surgiu o investidor que compra esse imóvel e vai fazer a locação. É para esse público. Não podemos esquecer que no país vem crescendo o número de domicílios locados. No último Censo foi verificado isso em proporção aos domicílios próprios não quitados, mas próprios efetivamente. A minha expectativa quanto a isso é que a gente tenha, no começo do ano que vem, um retorno das porcentagens de financiamento e, se Deus quiser, ano de 2025, uma redução na taxa de juros. Esperamos realmente que o ano que vem tenha. novas perspectivas de baixa de juros, e isso com certeza traz a classe média à compra, porque ela se sente mais estável no emprego e cabe no bolso dela o parcelamento para a compra do seu imóvel. Seja o primeiro imóvel, que muitas vezes é dentro até do próprio programa MCMV, ou o upgrade, um imóvel mais bem localizado, mais novo, mais moderno.
Em que medida a dificuldade da classe média em obter crédito está influenciando o planejamento das incorporadoras?
Acho que tem uma influência grande. Principalmente aquelas que estão trabalhando entre produtos de R$ 350 mil e R$ 700 mil, que nós chamamos de standard. E até o produto de R$ 700 mil a R$ 1 milhão, que é o produto médio. Então quando a gente pega esses dois segmentos, esses dois padrões, que é uma padronização de valor da CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção –, a gente vê efetivamente as incorporadoras tentando de todos os modos fazer produtos até menores, mas que consigam encaixar na possibilidade do bolso da compra dessa classe média. Então apenas quando acontece uma superveniência, como aconteceu nessa mudança da Caixa, que vem, inclusive, nos mostrando que o crédito subsidiado – entre aspas –, o crédito mais barato do SBPE, acaba tendo fundo. Uma hora ele vai diminuir e vai ser necessário utilizar outras formas de funding, que muito provavelmente não sejam subsidiadas e sejam um pouco mais caras. Isso traz um novo problema à tona, que é o financiamento ao plano empresário mais caro e, também, o financiamento ao mutuário um pouco mais caro. Que é esse recurso do SBPE que hoje a gente consegue como sendo um dos recursos mais baratos de dinheiro no país. Mesmo estando com juros altos, o dinheiro ao nosso mercado ainda é uma das taxas mais baratas, porque tem alienação fiduciária e você tem o imóvel como garantia. Então os incorporadores estão, por enquanto, buscando realocar os seus produtos para aquele nicho que ainda tem vendas mais aceleradas. Mas creio que nos próximos meses a gente deve ter uma abertura de oportunidade também, se conseguirmos efetivamente a macroeconomia não andar de lado, e a gente tem uma melhora aí nas taxas de juros.
Por outro lado, o segmento voltado ao programa Minha Casa Minha Vida tem crescido. Como você vê esse desempenho?
O programa é um sucesso. Não adianta a gente falar que não ele é um sucesso. Ele, realmente, de julho do ano passado, com a mudança dos limites e dos valores, cresceu muito. Tinha muito incorporador que estava com o produto na prateleira, não queria lançar porque não estava dando a viabilidade. E aí vimos um aumento muito grande das vendas e, também, dos lançamentos, com esse represamento que aconteceu até julho do ano passado. Então nós já estamos aí batendo à porta de mais de R$ 120 bilhões de reais utilizados de FGTS, e isso realmente demonstra que o mercado em geral no Brasil foi pujante em 2024. Em algumas localidades a gente deve ter um 2024 melhor do que 2023. Muito claramente, no Brasil, de maneira geral, também, 2024 deve ser melhor do que 2023. Não podemos esquecer, 2021 é o melhor ano da série histórica, 2022 o segundo melhor ano, 2023 o terceiro. Então, se tivermos um 2024 melhor do que 2023, teremos um quarto melhor ano da série histórica no ano de 2024, mesmo com todas as intempéries e uma mais influente ainda. Nós estamos falando que esperávamos o segundo semestre com diminuição de taxa de juros e estamos vivendo um segundo semestre com aumento de taxas. Mas o que a gente está vendo aí, de maneira geral, em todas as regiões do país é um desempenho muito forte dentro do Minha Casa Minha Vida. O minha MCMV chegou a ter mais que 50% do mercado nacional. Caiu bastante. Chegamos próximo a 30%, e esse número vem subindo. Já passamos os 40% de novo em várias localidades, em várias regiões do país.
De maneira geral, como a Brain vê o mercado de habitação no país? Há possibilidades de avançarmos em relação à redução do déficit de moradias e de aumentarmos a participação do crédito imobiliário no PIB nacional?
O que que acontece aí? Aí a gente tem duas perguntas e a gente tem que separar um pouco os núcleos. Quando falamos efetivamente de habitação popular é o que estamos falando de déficit. Nós estamos aí há vários e vários anos, podemos até pegar os últimos 15 anos falando entre 5, 6 e 7 milhões de domicílios de déficit habitacional. Mas está muito localizado nas rendas mais baixas, no produto econômico direcionado para várias rendas mais baixas da população, inclusive aqueles que têm uma dependência maior ainda dos programas governamentais e da chamada Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida, que faz o imóvel de interesse social, que basicamente vem através das listas das prefeituras, para aquelas pessoas com maior necessidade. Acreditamos também é que existe até um possível mercado, e a Brain até já fez alguns trabalhos para o BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento) sobre isso, sobre o aluguel social. Em algumas localidades e algumas regiões do país voltado para o aluguel social. Tirando o défice habitacional dos domicílios – senão a gente fica falando sempre de números que nunca vão abaixar, mesmo a gente lançando e fazendo muito para o mercado. Então a gente acredita que isso é deva se equalizar muito se a gente tiver uma maior quantidade de produtos econômicos. Mas o restante do mercado ele é muito mais voltado para o upgrade, para uma moradia de melhor qualidade, mais moderna, mais bem localizada e até mesmo downgrade qualificado. Tem muita gente hoje que vende imóveis maiores para ir para o imóvel menor que a vida dele mudou. A vida do casal às vezes tem três filhos, que se casaram. As pessoas ficaram num imóvel muito grande e hoje querem uma vida mais simples, mais fácil de viver. Então aí também temos essa possibilidade. Quanto ao PIB, creio que a gente tem um aumento de preço que vem ocorrendo de maneira geral no país. Esse aumento de preço nos valores dos imóveis vai cada vez mais aumentando essa representatividade do crédito imobiliário em relação ao PIB. Mas acho que a gente vai chegar em patamares ainda muito seguros e estáveis. Temos muito ainda para crescer, mas acho que essa parte é. felizmente, no Brasil nós temos uma segurança, porque nós temos baixa inadimplência. A nossa carteira, quando tem muito inadimplência, chega a 2% normalmente. Os bancos têm uma garantia muito grande com um financiamento muito estável, tranquilo, o que vai cada vez mais representar o crescimento da participação no PIB, mas sem risco. Não queremos ter números enormes em nível de crédito imobiliário referente a PIB e depois ter problema, como alguns países tiveram, como o próprio Estados Unidos teve, da crise das hipotecas de 2008. Cremos então que enquanto a gente está equilibrado e subindo, mesmo que devagar, é muito bom para o nosso mercado e para a nação de maneira geral.
Você vai palestrar num evento que terá como mote “A experiência do mercado de luxo”, num lugar mais que pertinente ao tema: o Balneário Camboriú. Para você, o que levou ao significativo aumento de 7,34% no preço médio dos imóveis em Balneário Camboriú nos últimos 12 meses? Também por lá o segmento de imóveis de luxo registrou uma valorização de 85% em quatro anos. Quais fatores você acredita que contribuíram para essa expressiva valorização?
São vários fatores. Balneário Camboriú vem crescendo há vários anos. Não é de agora que se transformou primeiro num destino de turismo. Então o Brasil, de forma geral, cada vez mais usa balneário como destino. Eu falo que Balneário é o epicentro de um terremoto que vai se espalhando. Então nós temos balneário com o seu modelo, a sua praia, os seus prédios de altíssima quantidade de andares, de metros. Cada vez nos assustando mais. A possibilidade até de um empreendimento que será o maior empreendimento do mundo, o residencial maior do mundo ser feito em Balneário, então tem esse estilo. Mas você tem Praia Brava, Itajaí, que tem um outro estilo, pode ser com o mesmo nível de renda. Você tem Itapema também com crescimento muito forte e agora Porto Belo, trazendo também vários empreendimentos com diferenças muito grande. E não só isso. Se você for para o outro lado, você vai pegar Navegantes e Penha também crescendo, com um mercado muito ancorado nas mais de 2 milhões de pessoas que vão ao parque, durante o ano. Mas você tem Balneário Piçarras, por exemplo, que tinha um mercado muito pequeno e hoje tem um mercado crescente, principalmente o mercado para moradia, realmente o consumidor final compra. Tudo dito, temos primeira e segunda moradia num local de desejo em que se transformou num local de desejo do brasileiro. Então, fora os maiores compradores, que são os sulistas, vamos ter muita gente do Centro-Oeste. Não é a maior quantidade. As pessoas acham que hoje a maior quantidade de vendas é no Centro-Oeste. Ainda não é. Temos os paulistas. Porque é desejo, as pessoas gostam da região, cada uma por pela sua maneira, pelo que é realmente importante para ela, para poder viver bem e ter qualidade de vida. E cada vez que você tem uma procura, você vai ter um móvel que cresce de preço, que traz valorização, que realmente impacta aquelas pessoas que compraram e as pessoas que ainda desejam essa localidade. Sempre digo uma coisa assim interessante para quem vai para Balneário Camboriú é olhar que tem ônibus de turismo tanto do país quanto da América do Sul a todo momento. Então, isso é a demonstração efetiva que não existe classe social que não queira conhecer e aproveitar de Balneário Camboriú e da região,
Quando você fala em morar na região, não só fazer turismo, isso certamente tem a ver com a tecnologia, que permite que se possa trabalhar de qualquer lugar, certo?
Perfeitamente. Na Brain, falamos muito da moradia híbrida. Pessoas com maior flexibilidade nos dias de hoje têm a chance de viver muito melhor, com mais qualidade de vida em locais que seriam ditos como segunda moradia, e em alguns momentos na semana, nos grandes centros para aquilo que ela precisa fazer presencialmente. Tem um amigo nosso que fala que é o efeito TQQ, o efeito terça, quarta e quinta. E é uma realidade. A pessoa tem sexta, sábado, domingo e segunda de maneira mais flexível, móvel, remotamente, de cumprir os seus afazeres. Por isso que hoje é primeira moradia, segunda moradia e, no meio, essa moradia híbrida que vai transformar a segunda moradia numa primeira moradia com mais qualidade de vida.
E quais tendências e inovações podemos esperar para o mercado imobiliário de luxo nos próximos anos?
Acho que passamos por várias fases e são fases geracionais também, não apenas de mercado. Então temos desde a mudança do luxo, do luxo ostentação até um luxo mais sustentável, como a gente está vendo hoje, uma vontade de ter algo que traga uma perenidade maior ao planeta. Então, isso realmente ajuda as pessoas a delimitar esse mercado e buscar essas localidades e esses diferenciais. Se pegarmos Balneário Camboriú, não é apenas o mercado. Há muitos anos, Balneário Camboriú vem revertendo efetivamente as contrapartidas das incorporadoras em obras para a cidade. Vimos o alargamento da praia, agora estamos vendo a mudança da orla. Então, o mercado imobiliário traz esse retorno para dentro da cidade, o que é muito importante. Não é uma cidade que simplesmente estagnou e o mercado imobiliário explodiu. Ela veio também com essa crescente e com fatores que fazem esse desejo crescer. Acho que a inovação começa desde o que é mais importante para as pessoas, passa por uma alteração conforme as pessoas vão alterando esse desejo, esse anseio, essa ânsia, inclusive de ter um lugar melhor, com mais qualidade de vida, que foi altamente provocado em todos nós, principalmente durante o período da pandemia. E cada vez mais vamos estar com coisas novas como a ‘internet das coisas’, o 5G, a inteligência artificial, cada vez mais nos moldando nos próximos 10 anos, para que tenhamos uma vida diferente. Não é nada da noite para o dia. Eu cheguei a ouvir que em 2023 não haveria mais carros a combustão, e em 2026 nós não dirigiríamos mais carro. Tem alguns cavaleiros do apocalipse que falam de coisas muito rápidas. Mas eu acho que antropologicamente as coisas não são rápidas, elas são demoradas se a gente colocar em número de anos, mas elas vão acontecer com certeza.
Você poderia dar umas rápidas pinceladas do que pretende abordar em sua apresentação?
Na verdade, vou trazer os números é do mercado de Balneário Camboriú e da região. Vou fazer uma extração de 12 meses, mostrando quais são os quantitativos – lançamentos, vendas o que o há para oferta. E mostrar em cima disso o quanto esse mercado de luxo vem sendo resiliente. Há quantos anos, a gente escuta que Balneário Camboriú tem uma bolha, que a bolha vai explodir, que a bolha é isso, que é bolha para cá, bolha para lá. Vai ter uma hora até que a pessoa pode acertar, mas pode demorar 40 anos e aí até fica mais fácil de acertar. Então, essa é a minha crença. Acho que é uma região que tem se profissionalizado, que os produtos têm sido diferenciados mesmo. Há produtos, inclusive, que conseguiram quebrar o paradigma de não estar na orla, na rua da praia. E mesmo assim há o desejo de as pessoas morarem ali por estarem no litoral. Essas são composições que mostram essas diferenciações que vão acontecendo, com as mudanças geracionais e com as nossas mudanças do dia a dia. Nós ainda no Brasil não fomos impactados pelo 5G. Eu acho que o 5G muda realmente quando chegar na saúde e dentro das nossas casas, por meio da IOT, ou seja, a “internet das coisas”.