Juntos, eles conduzirão o painel “IA, privacidade e o futuro do mercado imobiliário”, trazendo ao público uma visão aprofundada sobre os desafios regulatórios e as novas responsabilidades que emergem em um mercado cada vez mais automatizado.

João Gabriel Marques é advogado na Lastro e mestrando em Direito Civil pela Universidade de São Paulo (USP), com atuação voltada às relações privadas, inovação e contratos. Formado pela USP e pela Università degli Studi di Camerino, na Itália, reúne diversidade acadêmica e experiência internacional que ampliam sua leitura crítica do Direito. Sua trajetória reflete compromisso com soluções jurídicas claras, seguras e alinhadas à realidade das empresas e das pessoas, sempre guiado por responsabilidade, diálogo e propósito.

Ao comentar a revolução trazida pela Lais, a IA da Lastro que automatiza atendimento, captação e conversão, João Gabriel destaca que o setor vive uma mudança estrutural.

“A grande mudança que a IA apresenta ao mercado imobiliário é que ela participa de ponta a ponta de um processo que antes era inteiramente humano e artesanal”, afirma. Para ele, essa transição desloca a tecnologia do papel de ferramenta auxiliar para o de “camada central da operação”, exigindo novas formas de pensar segurança, responsabilidade e governança.

A privacidade, nesse contexto, torna-se um dos pilares mais sensíveis. João Gabriel aponta três pontos críticos: transparência, empoderamento dos titulares e gestão da cadeia de operadores.

“O risco não está só no que a imobiliária faz, mas também no que cada fornecedor faz com esses dados”, alerta. Ele reforça que políticas de privacidade, acordos de processamento e controles de segurança precisam ser avaliados com rigor crescente, especialmente em operações que envolvem múltiplos parceiros tecnológicos.

O uso de IA para decisões automatizadas, como análise de crédito e seleção de locatários, também exige atenção jurídica redobrada. O advogado é direto ao apontar o limite essencial: “Toda decisão automatizada que afeta a vida de uma pessoa precisa permitir revisão humana.” Sem essa camada de supervisão, explica, a empresa perde a capacidade de justificar critérios, corrigir erros e garantir segurança jurídica em processos que impactam diretamente a vida dos clientes.

Na due diligence  – diligência prévia – e na revisão contratual, a IA generativa traz ganhos concretos, mas não elimina a necessidade de cautela. “A IA não substitui o julgamento jurídico”, ressalta. Ele lembra que a automação acelera etapas complexas, mas também pode ampliar riscos de confidencialidade quando fornecedores não são adequadamente avaliados, especialmente em operações que envolvem informações sensíveis e documentos extensos.

Ao comparar o cenário brasileiro ao europeu, João Gabriel destaca que o país já ocupa posição de destaque. “Temos uma lei madura e reconhecida internacionalmente, mas uma autoridade fiscalizadora ainda em consolidação”, observa, ao lembrar que Autoridade Nacional de Proteção de Dados –ANPD – e Comissão Europeia reconheceram reciprocamente que Brasil e União Europeia garantem níveis equivalentes de proteção de dados pessoais. Para ele, o desafio agora é acompanhar a intensificação da fiscalização e a incorporação de diretrizes específicas para o uso de IA.

Olhando para os próximos anos, o especialista afirma que profissionais do setor imobiliário precisarão dominar ferramentas de IA e compreender profundamente suas implicações regulatórias. “Integrar IA com consciência de que cada funcionalidade nova traz responsabilidades novas deixou de ser diferencial e virou parte do ofício”, diz. Ele destaca que quem acompanha tanto as ferramentas quanto as regras terá mais segurança para conduzir negócios em um ambiente cada vez mais digital, automatizado e orientado por dados.

Confira agora a íntegra da entrevista que João Gabriel Marques concedeu ao site da ABMI.

A Lastro se consolidou como uma das principais proptechs do país ao desenvolver a Lais, uma inteligência artificial que automatiza o atendimento das imobiliárias no WhatsApp, capta imóveis, agenda visitas e impulsiona conversão de vendas. Como essa integração profunda entre tecnologia e operação imobiliária redefine o papel da IA no setor e de que forma ela transforma a maneira como vocês estruturam, analisam e executam processos dentro da empresa? 

Diferente de outros setores, a grande mudança que a IA apresenta ao mercado imobiliário é que ela participa de ponta a ponta de um processo que antes era inteiramente humano e artesanal: captar o imóvel, qualificar o lead, agendar a visita, alimentar o CRM etc. Isso vem mudando o papel da IA de “ferramenta de suporte” para “camada central” da operação. O José Thomaz, um dos fundadores da Lastro, costuma dizer que, em poucos anos, toda transação imobiliária será influenciada por IA de alguma forma e isso significa que os riscos relacionados aos dados, às decisões automatizadas e à responsabilidade sobre a informação repassada ao cliente final também vão se tornar centrais. Sabemos que a confiança de um cliente é determinante para que uma transação imobiliária se efetive, e é justamente por isso que segurança e responsabilidade são prioridades para nós. Acreditamos no papel transformador que a IA tem nesse mercado, mas entendemos que isso só vai se sustentar se for feito com segurança, porque a IA responsável é a IA que dura.

A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) trouxe uma mudança profunda na forma como dados pessoais são tratados no Brasil. No contexto imobiliário, quais são os pontos de maior atenção quando falamos de privacidade e uso de dados? 

Na minha visão, três pontos concentram a maior parte do risco prático: transparência, empoderamento dos titulares e gestão responsável da cadeia de operadores. Transparência, porque muitos processos tratam dados pessoais sem que isso seja comunicado com clareza aos titulares, e o dado circula por várias etapas do funil sem que a pessoa entenda o que acontece com suas informações. Empoderamento, porque muitas pessoas sequer conhecem seus direitos e, quando conhecem, esbarram em canais que não funcionam de verdade; manter um canal direto e garantir livre acesso às informações são medidas simples, mas essenciais. E a cadeia de operadores, porque uma imobiliária trabalha com diversos parceiros –  portais, CRMs, meios de pagamento – e o risco não está só no que ela faz, mas também no que cada fornecedor faz com esses dados. Avaliar políticas de privacidade, acordos de processamento e controles de segurança é indispensável. Esses três pilares são os principais que eu avaliaria ao analisar o compliance de uma imobiliária.

Muitas empresas do setor imobiliário estão adotando ferramentas de IA para análise de risco e avaliação de crédito. Quais são os limites jurídicos que elas precisam observar para não violar a legislação de proteção de dados? 

O limite central é que toda decisão automatizada que afeta a vida de uma pessoa precisa permitir revisão humana. Quando uma IA decide sozinha, com base em critérios não documentados, ninguém consegue explicar o que motivou aquela decisão ou por que ela pode ter saído errada. Para gerenciar esse risco, ou a decisão final é tomada por uma pessoa, ou, quando automatizada, ela é fundada em critérios lógicos tradicionais, definidos previamente e auditáveis.

A IA generativa vem sendo usada para automatizar etapas de due diligence – ou diligência prévia – e revisão contratual. Quais são os ganhos reais dessa tecnologia e quais são os riscos que ainda exigem cautela? 

Os ganhos são concretos: leitura otimizada de centenas de páginas, identificação rápida de inconsistências e padronização de processos que antes dependiam exclusivamente da memória e disposição da pessoa responsável. Por outro lado, a IA não substitui o julgamento jurídico, e confiar excessivamente no resultado sem revisão humana é o principal risco. Há também o risco de confidencialidade, já que due diligence envolve informações sensíveis; trabalhar com fornecedores confiáveis é essencial para evitar acesso indevido ou vazamento de dados. O mercado imobiliário é historicamente marcado por assimetrias de informação. Você acredita que a IA pode reduzir essas assimetrias ou existe o risco de ampliá-las, dependendo de como os dados são tratados? A IA pode reduzir assimetrias ao oferecer respostas mais rápidas e confiáveis, transparência sobre preços e histórico da região, menor barreira de linguagem técnica e menos sobrecarga para o corretor. Mas também pode ampliá-las quando não há cuidado com a qualidade dos dados, quando se usam modelos pouco confiáveis ou quando falta clareza sobre critérios de decisão, levando à repasse de informações incorretas ou “inventadas”. Evitar isso exige arquitetura bem construída, verificada e supervisionada antes que qualquer informação chegue ao cliente. Na Lastro, foram anos de esforço técnico até chegarmos à arquitetura da Lais, hoje usada por mais de 1.000 imobiliárias, construtoras e incorporadoras.

A LGPD prevê o direito à revisão de decisões automatizadas. Em operações imobiliárias, isso pode envolver desde análise de crédito até seleção de locatários. Como as empresas devem estruturar esse processo para garantir transparência e segurança jurídica? 

O primeiro passo é documentar os critérios lógicos por trás de cada decisão, permitindo reconstruir quais fatores pesaram e como. Isso só é possível se a empresa souber exatamente onde e como suas decisões automatizadas acontecem. Depois, é preciso construir e divulgar um canal transparente para contestação da decisão automatizada. E, por fim, registrar e manter essas decisões pelo tempo necessário para cumprir obrigações legais, tanto para atender pedidos de revisão quanto para eventual fiscalização. Sem histórico, a empresa perde a capacidade de demonstrar diligência. Considerando sua experiência internacional e sua formação na Itália, você percebe diferenças relevantes na forma como outros países tratam a relação entre tecnologia, privacidade e mercado imobiliário? O Brasil está alinhado ou ainda tem um caminho particular a percorrer? O GDPR europeu – ou Regulamento Geral de Proteção de Dados – tornou-se referência internacional em privacidade e proteção de dados, e o Brasil, com a LGPD, construiu uma estrutura regulatória robusta inspirada nele. No início de 2026, Autoridade Nacional de Proteção de Dados –ANPD – e Comissão Europeia reconheceram reciprocamente que Brasil e União Europeia garantem níveis equivalentes de proteção de dados pessoais. Por outro lado, a ANPD ainda está se estruturando internamente e só em 2026 começou a formar seu quadro de servidores efetivos e intensificar a fiscalização. Temos uma lei madura e reconhecida internacionalmente, mas uma autoridade fiscalizadora ainda em consolidação — enquanto ela também se prepara para monitorar o uso de IA.

Olhando para os próximos anos, quais competências jurídicas serão indispensáveis para profissionais que desejam atuar em um mercado imobiliário cada vez mais digital, automatizado e orientado por dados? 

Quem trabalha no mercado imobiliário vai precisar se familiarizar cada vez mais com ferramentas de IA e análise de dados que já fazem parte do dia a dia da profissão. Entender como elas captam leads, qualificam clientes e organizam o funil de vendas e locação deixou de ser diferencial e virou parte do ofício. É o que chamamos de Imobiliária 3.0. Ou seja, integrar IA com consciência de que cada funcionalidade nova traz responsabilidades novas sobre dados processados, decisões influenciadas e confiança mantida. O Diego Bonastre, nosso sócio de Parcerias Estratégicas, tem apresentado esse conceito em eventos e no podcast da Lastro, sempre destacando a dimensão regulatória como fundamental para quem faz essa transição bem. Na prática, isso significa acompanhar de perto as regras que surgem sobre essas ferramentas, como proteção de dados, transparência nas decisões automatizadas, limites do que pode ou não ser feito com IA na operação. Esse terreno muda rápido. Quem acompanha as ferramentas e as regras terá mais segurança para conduzir o negócio e aproveitar melhor o que a tecnologia já entrega.

Confira aqui todas as atrações do 4º Encontro Jurídico da ABMI.

O post No 4º Encontro Jurídico especialista diz como IA redefine segurança e privacidade no setor imobiliário apareceu primeiro em ABMI - Associação Brasileira do Mercado Imobiliário.