Daniel Fuhro Souto, diretor jurídico da ABMI, é fonte nesta reportagem do Imobi Aluguel, edição 132, que trata das exonerações de garantia no mercado de locação. Confira

Embora seja perfeitamente legal e esteja prevista contratualmente, a exoneração da garantia traz impactos profundos para as imobiliárias que atuam com locação. De modo repentino, as administradoras são obrigadas a correr para negociar uma nova garantia com o inquilino que muitas vezes tem sido um bom pagador e está adimplente. Em último caso, a situação pode redundar em desocupação judicial, um processo quase sempre traumático e desgastante.

E esse cenário tem ocorrido com maior frequência nos últimos 3 a 4 meses no mercado imobiliário brasileiro. Não há números mais precisos à disposição, mas o Imobi Report tem colhido frequentes relatos de uma maior incidência na proporção de contratos exonerados por parte de garantidoras, o que tem causado transtorno para as administradoras de imóveis.

Profissionais do mercado de garantias locatícias confirmaram ao Imobi que vêm percebendo esse aumento recente na quantidade de contratos exonerados.

Nesse episódio do Imobi Aluguel, discutiremos as razões para esse aumento nas exonerações e os procedimentos mais adequados para as imobiliárias que ficam de uma hora pra outra com contratos descobertos.

O contexto

Antes de entrar nas razões para o aumento na quantidade de exonerações, é válido compreender a natureza das garantidoras dentro do mercado de seguros locatícios.

A garantia onerosa oferecida pelas garantidoras se assemelha ao seguro-fiança, com a principal diferença de que não há regulação por um órgão institucional, no caso a Susep (Superintendência de Seguros Privados), autarquia vinculada ao Ministério da Economia que regula todos os produtos de seguro.

A garantia onerosa pode ser resumida como um CNPJ que cobra um valor para prestar fiança a um inquilino. Entretanto, há um risco de que a empresa que presta esse tipo de serviço – e hoje há mais de uma centena no mercado brasileiro – se comprometa a oferecer garantia, ganhe a confiança das imobiliárias e, na hora H, não tenha recursos para quitar os compromissos.

De outro lado, para que um seguro, seja ele qual for, vá ao mercado e chegue no consumidor final, há várias regras impostas pela Susep, e a principal delas é a “reserva técnica” – o valor que a seguradora precisa “guardar” para honrar eventos presentes ou futuros.

“A principal segurança oferecida por uma seguradora é a base que é construída para que seja permitida a venda de um seguro”, aponta Flávio de Baère, CEO da Sigafy, uma das maiores corretoras de seguros imobiliários do País.

Com essa vantagem competitiva, as garantidoras chegaram em peso ao mercado imobiliário, impulsionadas principalmente pela facilidade de aprovação de crédito e pelos preços acessíveis em comparação com o seguro-fiança. Assim, se tornaram o “carro-chefe” para várias imobiliárias quanto à negociação das garantias locatícias.

E como a garantia onerosa é um produto que o inquilino paga de imediato, ela gera receita no curto prazo. Nessa tentação entre vender o máximo para crescer a carteira e aumentar a receita rapidamente, muitas garantidoras venderam garantias a rodo nos últimos anos, aprovando percentuais altíssimos de inquilinos, mesmo aqueles que não tinham perfil de crédito saudável.

Assim, aumentaram seus ganhos exponencialmente. Porém, as maiores despesas vêm no longo prazo, no momento em que chega a inadimplência (problema que é mais comum após os primeiros 12 meses de contrato), ou quando há a rescisão com danos no imóvel. É nessa hora que a garantidora coloca à prova sua capacidade de honrar esses compromissos. Assim, quem aprovou sem critério paga a conta das decisões de crédito mal feitas lá atrás.

“A garantia onerosa é um crédito, no final das contas. A empresa cobra um valor para ser fiadora de alguém. Mas muitas pessoas entraram nesse mercado sem conhecimento, sem saber o quão onerosa é a mediação de um sinistro ou uma desocupação”, afirma Silvano Tucci, CEO da SegImob, plataforma que conecta imobiliárias, seguradoras e corretores de seguros imobiliários.

A exoneração

A exoneração de contrato – quando a garantidora se exime de continuar dando cobertura àquele inquilino – é uma estratégia muitas vezes válida, mas quando adotada com parcimônia e tomada em acordo com os interesses da imobiliária.

Se o inquilino está inadimplente, ou atrasando pagamentos, ou ficou com a renda severamente comprometida ao longo do período de locação, a exoneração é uma ferramenta legítima para promover a desocupação rápida do imóvel – uma vez que a Lei do Inquilinato estabelece que o proprietário pode pedir o despejo por medida liminar quando o contrato está sem garantia, mesmo sem ter havido descumprimento contratual. O prazo habitual para deferimento da liminar nestes casos é de 15 dias.

O problema é quando as exonerações começam a ocorrer em bloco, sem que haja justificativa firme e inquestionável quanto à inviabilidade daquele inquilino.

As razões para o aumento das exonerações

O Imobi Report colheu relatos de imobiliárias, que preferem não se identificar, que ficaram insatisfeitas – para dizer o mínimo – ao receberem dezenas de contratos exonerados nos últimos meses e, assim, se obrigarem a abrir igual número de frentes de negociação com esses inquilinos.

Afinal, por mais que esses clientes estejam negativados conforme a reclassificação feita pelas garantidoras em meio à vigência do contrato, muitas vezes os pagamentos estão sendo feitos regularmente, o que não dá motivo concreto para que seja feita essa exoneração.

A garantidora mais citada pelas imobiliárias ouvidas em relação ao aumento na quantidade de exonerações foi a CredPago, uma das referências na solução da fiança onerosa, adquirida há dois anos pelo grupo Loft.

Questionada pelo Imobi Report, a CredPago negou que tenha registrado aumento no volume de exonerações em sua base de clientes nos últimos meses. A empresa também não respondeu se identificou um aumento na inadimplência dos contratos em sua carteira nos últimos meses, afirmando apenas que “o investimento massivo em ferramentas de análise de crédito e Data Science feitos pela CredPago reduziram drasticamente os eventos de inadimplência ao longo de 2023”.

Porém, outros experientes profissionais do mercado também apontam que tem havido maior uso da ferramenta de exoneração no mercado.

“Estamos percebendo, já há algum tempo, esse movimento das garantidores no que se refere à exoneração nos contratos de locação e, em nossa opinião, isso advém de vários fatores, e a inadimplência é o ponto central”, afirma Flávio de Baère, da Sigafy.

Silvano Tucci, da SegImob, comentou ao Imobi que nos últimos 2 a 3 meses passou a obter relatos de um maior volume de exonerações por parte de garantidoras. Antes, no início do ano, segundo ele, a SegImob começou a ouvir reclamações frequentes de falta de pagamento por parte dessas empresas.

Tucci considera “brilhante” o modelo das garantidoras, mas aponta que muitas vezes há fragilidade contratual sob o ponto de vista das imobiliárias. “Na maioria dos contratos existem várias cláusulas de escape, que permitem à garantidora deixar o contrato no momento em que ela quiser”, observa. “As imobiliárias devem gastar tempo olhando esses contrato, pois é isso que vai ditar o futuro da relação”.

Para Tucci, como parte das garantidoras vive momento financeiro complicado por terem aceitado muita gente com perfil duvidoso lá atrás, essas empresas agora passam por uma correção de rota, reforçando os filtros na aprovação de crédito e ao mesmo tempo “livrando-se” de clientes com maior risco de inadimplência, lançando mão do recurso da exoneração. Tudo para tentar manter a saúde financeira.

O que fazer quando ocorre a exoneração?

Independentemente do momento do mercado e do volume de ocorrências, a exoneração exige uma operação de emergência da imobiliária.

Qual o procedimento mais indicado para a imobiliária lidar com o cliente que ficou sem garantia?

Para Daniel Fuhro Souto, diretor jurídico da ABMI e da Fuhro Souto Imobiliária, de Pelotas (RS), é importante manter um canal de diálogo com a garantidora, para entender as razões da decisão e tentar segurar aquela locação que, até o momento, não vinha trazendo maiores problemas.

“Em muitos casos, as administradoras buscam iniciar a conversa com todos os envolvidos no contrato, especialmente com a garantidora, a fim de entender o caso concreto e possibilitar a eventual revalidação da garantia que seria exonerada, mediante a possibilidade de regularização do locatário com as parcelas devidas à garantidora”, afirma.

Nos casos em que não foi possível mediar a regularização desses débitos entre locatário e garantidora, aponta Fuhro Souto, a alternativa plausível é oferecer a substituição da garantia por outra modalidade, como fiança, seguro fiança ou caução. Em último caso, buscar a propositura do despejo do locatário.

Em tom semelhante, Flávio de Baére sugere fortemente que a imobiliária busque novas garantias, seja um seguro, um título de capitalização ou até mesmo um fiador. “O cliente não tem culpa alguma do movimento feito pela garantidora, uma vez que, normalmente, foi a imobiliária que sugeriu a ele a compra desta garantia”, diz o CEO da Sigafy

Caso o cliente seja omisso na procura por uma nova garantia, a saída menos problemática, na visão de Baère, seria mesmo o despejo por liminar.

Os cuidados ao escolher a garantidora

Por fim, vale a recomendação de escolher cuidadosamente o parceiro de garantia locatícia. Trata-se de um mercado promissor e muito útil às imobiliarias, por permitir agilidade e flexibilidade à jornada da locação – fatores bastante valorizados pelo consumidor atual.

Porém, é necessário avaliar se a empresa trata a etapa das coberturas com rigor similar ao de uma seguradora. É fundamental, em outras palavras, investigar se a garantidora dispõe de patrimônio suficiente para cobrir os riscos assumidos na largada, observar se ela é criteriosa na análise de crédito e se ela estará saudável em médio e longo prazo, quando terá que honrar os pagamentos de inadimplência e demais sinistros.

Por fim, é válido lembrar que não costumam faltar bons inquilinos para bons imóveis. Assim, facilitar demais a entrada do inquilino não é o procedimento mais indicado para a imobiliária. Como o cliente mais estratégico, atualmente, é o proprietário, as administradoras deveriam se preocupar com a captação, com a reputação da marca e com a segurança, para, a partir disso, buscar os parceiros de garantia ou de seguros que estejam alinhados com essas diretrizes.

O post Exonerações de garantia desafiam imobiliárias: como resolver? apareceu primeiro em ABMI - Associação Brasileira do Mercado Imobiliário.

Fonte: IMOBI ALUGUEL (21/12/22)

O presidente Ricardo Abreu e o diretor-jurídico da ABMI, Daniel Fuhro Souto, estão entre os especialistas entrevistados em post do Imobi Aluguel que debate o que se espera do mercado locatício para 2023.

As perspectivas para 2023 na locação: um ano de grandes oportunidades vem aí

Carlos Simon

Está se encerrando um ano excepcionalmente agitado para o ecossistema da locação. 2022 trouxe conflitos, crises nos grandes players, discussões regulatórias, eleições… mas também apresentou inúmeras oportunidades para profissionais que atuam no segmento e consolidou as imobiliárias tradicionais como grandes protagonistas desse mercado.

No ano em que o Brasil enfim controlou a pandemia de covid-19, o aluguel já começou 2022 animado, com uma alta temporada robusta, que contemplou o retorno das aulas presenciais nas instituições de ensino e a substituição gradual do trabalho remoto por modelos híbridos.

No aspecto macroeconômico, o aluguel ganhou ainda mais relevância diante de dificuldades enfrentadas pelos brasileiros. A taxa Selic, que começou janeiro aos 9,75% ao ano, subiu até alcançar os 13,75% em agosto, patamar em que se mantém desde então.

Embora o impacto tenha sido relativamente modesto no mercado de venda de imóveis (muito pelo fato de os juros imobiliários terem subido em menor proporção), a alta da Selic favoreceu indiretamente a locação. Somando-se à queda média na renda do trabalhador, especialmente nos 3 primeiros trimestres, formou-se um cenário propício para o crescimento da proporção das moradias alugadas em relação à demanda pela aquisição do imóvel próprio.

Em outro sentido, essas mesmas dificuldades trouxeram impactos negativos para a operação de aluguel. Grandes seguradoras registraram um aumento na inadimplência de cerca de 10% no primeiro semestre, forçando todo o segmento a apertar o cinto na análise de crédito para evitar elevação ainda maior do risco de sinistros nas carteiras.

O mercado de garantias locatícias viu ainda, em 2022, o estabelecimento de práticas comerciais agressivas, especialmente por novos players. Gerou-se uma concorrência quase predatória e uma guerra de taxas, que favoreceu as imobiliárias parceiras. Depois, quando viram que a disputa era quase suicida, as garantidoras e seguradoras refluíram e voltaram gradualmente às margens mais seguras.

Outro nicho com altos e baixos foi o das grandes plataformas, que até o primeiro semestre mantiveram um ritmo frenético de compras e aquisições de startups e softwares, visando a transformação em marketplaces completos para a jornada de locação. Mas ao longo do ano a crise mundial das startups bateu às portas dos unicórnios, que foram obrigados a conter despesas e enxugar gastos – movimento cujos fatos mais emblemáticos foram as ondas de demissões em massa.

O mercado da locação também conviveu no ano que se encerra com a alta no preço dos aluguéis superior à inflação, discutiu no Congresso a redução do Imposto de Renda sobre o aluguel, viu a valorização do conhecimento de mercado e do relacionamento humanizado das imobiliárias em detrimento da tecnologia “pura” (ninguém mais ousou falar no “fim” das administradoras) e ainda conheceu um novo evento presencial de conteúdos e experiências, o ICXP (agora CUPOLA Summit).

E para 2023, o que esperar? Com um novo governo assumindo, a margem para surpresas aumenta, mas há um quadro já consolidado, que envolve a provável redução nos juros e um déficit habitacional ainda alto, fatores que impulsionam o aluguel; mas, do outro, desafios como a redução do tempo médio de aluguel e permanência do quadro de escassez de imóveis ampliam dificuldades já enfrentadas pelos profissionais do setor.

Para buscar aprofundar as visões sobre os cenários para 2023, o Imobi Aluguel convidou seis profissionais gabaritados, de diferentes especialidades e com conhecimentos distintos dentro do ecossistema da locação, para trazerem suas visões e expectativas para o ano que em breve se inicia. Confira a seguir.

Mercado

Rodrigo Werneck (CEO da Cupola)

Os juros altos altos que temos hoje no Brasil representam uma oportunidade fabulosa para o crescimento do aluguel. Possivelmente em 2023 teremos mais um ano de recordes na produção de locações, algo que só pode ser inviabilizado em função da disponibilidade de imóveis.

A guerra da captação pedirá métodos cada vez mais sofisticados, e quem for capaz de qualificar e treinar sua equipe para uma captação cada vez mais inteligente, mais assertiva, mirando um ticket mais alto, vai crescer em termos de receita.

Pela perspectiva das desocupações, teremos um ano mais dramático. O consumidor atual de imóveis para locação está claramente inclinado a períodos cada vez mais curtos. O aluguel, gradativamente, dia após dia, vai se tornando um produto de rápido giro.

É algo que não chega ainda à dinâmica da locação short stay, mas a locação anual vem reduzindo seu período de permanência porque esse é o comportamento do consumidor.

O aluguel ficará cada vez mais frenético, com um grande número de ocupações e de desocupações.

E quem for capaz de reduzir as fricções, especialmente durante a ocupação do imóvel, preservando o inquilino ao máximo dentro do imóvel, tendo o mínimo possível de desgaste na relação com o locador, conseguirá ao menos preservar aquele imóvel dentro de casa, o que irá possibilitar um crescimento mais estruturado.

Neste cenário, precisaremos fechar os buracos do baldinho da locação: ele precisará ter menos saídas, porque a entrada continuará acontecendo. Quem equacionar isso terá um crescimento mais vigoroso no próximo ano.

Ricardo Abreu (presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário-ABMI e diretor da Abreu Imóveis, de Natal-RN)

Acredito que será um ano desafiador porque há tendência de uma alta da inflação, o que acarreta negociações mais difíceis entre proprietários e inquilinos. E outra grande dificuldade que o mercado já vem passando, que acho que vai perdurar para 23, é a escassez de imóveis.

Mas olhando pelo lado positivo, essa escassez faz com que as imobiliárias e os corretores tenham argumentos fortes para convencer proprietários e investidores a comprar imóveis para locação, e é uma tendência no mundo todo montar carteiras de locação.

Então, eu vejo que, pesando na balança, vamos ter dificuldade, mas o estímulo por investir em locação vai ser bem maior, e [o ano] vai ser muito mais rentável para a imobiliária e o corretor que se dedicarem à locação.

Imobiliárias

Luiz Cláudio Moreira (CEO da Self Administradora, de Niterói-RJ)

O mercado de locação não é tão instável como o de venda, por isso acreditamos que, independente do que virá, teremos mais um ano de crescimento.

O que poderá variar será a curva desse crescimento.

Com juros projetados para dois dígitos em 2023, não vejo a volta ao mercado de locação de investidores individuais para renda, como ocorreu quando a taxa Selic estava abaixo de 5%.

Essa variação da curva, a nosso ver, dependerá do cenário de retomada do pleno emprego, principalmente em mercados onde a demanda por locações seja majoritariamente de classe média, como é o da nossa região.

Por isso, acreditamos que se o emprego ganhar força, as contratações impulsionarão o mercado de locação, pois nem sempre a força de trabalho local é capaz de suprir a demanda, e as empresas trazem gente de outros Estados e municípios.

Outro fator que nos faz ter otimismo é a volta das aulas presenciais nas faculdades e a organização do calendário, principalmente em regiões com grande concentração de instituições de ensino superior.

Para sustentar essa visão otimista, lembro-me que em julho de 2020 estávamos no olho do furacão da pandemia e muito se falava em queda abrupta do mercado de locações. Naquela época tive a oportunidade de debater o assunto num seminário mediado pela OAB/RJ – seccional Niterói.

Ali expus minha opinião (2:36:21) no mesmo sentido, ou seja, que o mercado iria retornar quando o momento mais crítico passasse, pois as pessoas precisariam continuar morando. Parece-me que foi isso que ocorreu.

Em relação ao mercado corporativo, penso que aquele que ainda não se moveu para se atualizar em relação às questões que surgiram desde 2015 (digitalização, profissionalização, controle efetivo de custos, análise de métricas etc), e que foram alavancadas de forma exponencial em 2020, terão bastante dificuldade de acompanhar o rítimo frenético de inovação que ainda está por vir. O que vimos até aqui foi só o começo.

Proptechs

Guilherme Blumer (especialista em marketing imobiliário e ex-CFO da Brasil Brokers)

Historicamente, quando temos taxas de juros altas há uma redução no mercado de compra e venda e um aumento do volume de locações. Em termos gerais, isso nos cria uma expectativa de 2023 forte na locação.

Do ponto de vista das proptechs especificamente, vejo um ano desafiador no quesito crescimento e qualidade do serviço prestado. As proptechs ganharam notoriedade e market share nos últimos anos, na maioria dos casos com aportes volumosos de venture capital estrangeiro. Aportes esses que, com o cenário estrangeiro atual, principalmente o americano, deverão ser minúsculos ou até inexistentes para startups em rodadas mais avançadas.

Isso faz com que o crescimento dessas empresas precise acontecer com um investimento de marketing muito menor do que nos últimos anos. E também uma prestação de serviço de qualidade com um volume de colaboradores bem mais enxuto, pois o caixa que duraria por determinado período vai precisar durar 3 vezes mais. Exemplo disso são as diversas demissões vistas recentemente.

Somado a isso, no pilar de avaliação de crédito para locações, o cenário deverá e precisará ser mais criterioso, dado ao volume de brasileiros “negativados”.

Garantias locatícias

Caio Belazzi (CEO da Alpop)

Todo o mercado de garantias locatícias é fortemente influenciado pelos índices de endividamento, inadimplência e inflação.

O ano de 2022 conjugou inflação alta, com impactos severos nos indicadores de endividamento e inadimplência. O mercado de trabalho avançou na criação de vagas, todavia o aumento real da renda não acompanhou o indicador. Somente recentemente houve alguma recuperação da renda do trabalho, sendo que no acumulado do ano estima-se uma queda de até 9% na renda das famílias.

Ao mesmo tempo em que o cenário de endividamento apresentou picos históricos, as garantias locatícias demoraram a reagir e mantiveram índices altos de aprovação cadastral.

O resultado dessa conjuntura foi um grande problema de inadimplência no setor de locação, com o fenômeno do abandono do imóvel sendo observado em todo o território nacional.

Não à toa, no último trimestre de 2022, observou-se queda geral nas aprovações cadastrais por parte das garantidoras, ao mesmo tempo em que comunicaram ao mercado algo como 10%, 15% e até 20% de inadimplência. Um cenário bastante desafiador, portanto. Além disso, 2022 foi marcado por garantidora atrasando repasses para as imobiliárias e trazendo caos para a gestão financeira da locação.

Para 2023, segundo o último relatório de inflação do Banco Central, há perspectivas de desaceleração do crescimento global, com aumento da taxa de juros para conter o avanço da inflação, sobretudo na zona do euro. No Brasil, existe a expectativa que o IPCA siga desacelerando em 2023, mas ainda em patamar fora da meta de inflação.

Existe a expectativa, portanto, de juros domésticos mais altos, continuidade no avanço da renda do trabalho e consequentemente um crescimento menor do PIB (estimativa do Banco Central é de 1% para 2023). Deve haver expansão do gasto público, mas ainda sem indicativos qualitativos sobre os impactos desse gasto na renda, no crescimento e na inflação.

Dado o contexto, 2023 será um ano de ajuste para as garantias locatícias e para o mercado de locação no geral. Os critérios de aprovação devem continuar evoluindo, acompanhados de um aumento geral na precificação do risco. Evidentemente, esse cenário diminui a capacidade de acesso da população ao aluguel, na medida em que as aprovações diminuem e os preços aumentam.

Este será, portanto o desafio das garantidoras e fintechs do segmento: continuar avançando suas tecnologias analíticas e a gestão de riscos para identificar os bons pagadores da locação, manter a inadimplência sob controle, para conseguir precificação adequada e acessível, mesmo com cenário macro e microeconômico desafiadores.

Direito imobiliário

Daniel Fuhro Souto (diretor jurídico da ABMI e da Fuhro Souto Imobiliária, de Pelotas-RS)

O Projeto de Lei 3999/2020, que trata da realização de despejo pela via extrajudicial, é uma das aprovações legislativas esperadas para o ano de 2023, dentro do que se conhece como a “desjudicialização de conflitos”, permitindo que locador e locatário possam findar a locação, em princípio, sem a participação Poder Judiciário.

Caso aprovado, nos moldes do texto atual (substitutivo do relator), será possível que sejam realizados despejos a partir do momento em que o locatário deixar de cumprir com o pagamento do aluguel, bastando para tanto a notificação, através do Oficial de Registro de Títulos e Documentos. Se mantida a inadimplência 30 dias após a notificação ao locatário, o locador poderá requerer ao juiz o despejo compulsório.

A aprovação do projeto, que já conta com parecer favorável do relator na Comissão de Defesa do Consumidor da Câmara dos Deputados, ajudará a impulsionar a aquisição de imóveis destinados à locação. A celeridade na resolução dos casos de inadimplência traz ao investidor a segurança necessária ao investimento neste mercado, sempre assegurando ao locatário a oportunidade de evitar o despejo ao quitar suas obrigações.

Como falta passar pelo plenário das casas, ainda poderá haver ajustes importantes sobre o tema.

Ainda considero importante no calendário de 2023 o tema da flexibilização da atividade do corretor de imóveis, sem o calor eleitoral envolvido, nem da polêmica mudança de forma brusca, ou seja, com o necessário debate destinado à modernização da profissão, em benefício do próprio corretor.

Dentro do tema das “short” ou “long” stay, fica a questão envolvendo a necessária não vedação da convenção de condomínio, para as locações de curta temporada, obedecendo posição dos tribunais superiores.

O post Presidente e diretor da ABMI falam sobre locação em 2023 apareceu primeiro em ABMI - Associação Brasileira do Mercado Imobiliário.