O STF seguiu a decisão do ministro Luís Roberto Barroso, relator da ação, que determinou que os Tribunais de Justiça e os Tribunais Regionais Federais criem comissões de conflitos fundiários para analisar casos de reintegração de posse.

Vale ressaltar que as novas regras de transição não serão necessárias nas ações de despejo em locações individuais. Para o ministro Barroso, tais locações estão reguladas em contrato e não têm a mesma complexidade das ocupações coletivas.

Ao longo da pandemia, a partir de uma ação protocolada por um partido político em 2020, Barroso suspendeu desocupações coletivas e despejos enquanto durasse a crise sanitária provocada pela Covid-19.

Nessas comissões a serem formadas, os tribunais devem ouvir previamente representantes das comunidades afetadas, sendo que as remoções devem ser feitas em prazo mínimo razoável para retirar a população envolvida.

Torna-se necessário ainda direcionar pessoas em vulnerabilidade social para abrigos públicos, além de assegurar direito à moradia, ficando proibido separar membros de uma mesma família.

“Um alívio para o mercado”

Para Daniel Fuhro Souto, diretor-jurídico da ABMI, para se analisar a decisão do STF é preciso inicialmente diferenciar despejo de reintegração de posse.

“Despejo sempre será um remédio para retomada de imóvel oriundo de locação, enquanto a reintegração de posse é usada para os casos de ocupação indevida, onde se objetiva a retomada do imóvel. Nesta esteira, de forma objetiva, é preciso dizer, sobre a decisão do ministro Barroso, que as ações de despejo tiveram sua retomada autorizadas porque as locações são reguladas por contrato. Já a inovação se deu para o caso das ações de reintegração de posse, em imóveis indevidamente ocupados, nas chamadas ocupações coletivas”.

Segundo Daniel, “sob a ótica do impacto ao mercado imobiliário, aos locadores e área de locações como um todo, foi um alívio e uma ótima notícia, eis que apartou as ações de despejo oriundas de contratos de locações de imóveis daquelas decorrentes das ocupações indevidas e que são objeto de reintegração de posse.”

“Já sobre as reintegrações de posse”, continua o diretor-jurídico da ABMI, “a decisão trouxe inovação, eis que não há previsão legal para a instalação das chamadas ‘comissões de conflitos fundiários’, o que sempre preocupa sob a ótica da segurança jurídica. Além do que há a pressa dos proprietários de imóveis invadidos na desocupação imediata e, ao menos aparentemente, o Poder Judiciário terá a natural dificuldade temporal para colocar em prática a nova sistemática, que deverá valer inclusive para aqueles casos nos quais já havia decisão judicial de reintegração de posse, antes da suspensão geral oriunda da pandemia. Neste sentido, o impacto ao mercado imobiliário é negativo, pois impõe ao dono do imóvel mais restrições ao exercício pleno do direito de propriedade”.

Ainda de acordo com Daniel, é infundado o temor de que as medidas incentivem novas invasões. “O teor da decisão, em regime de transição, tem alcance tão-somente nos casos de imóveis que já estavam ocupados antes (ou eventualmente durante) a pandemia, não podendo-se imaginar que aparente um ‘incentivo a novas invasões’, sob pena de obtenção de efeito contrário, ou seja, em vez de pacificar, sejam gerados mais conflitos.”

De volta à Lei do Inquilinato

Para o advogado Jaques Bushatsky, presidente da Comissão de Locação e Compartilhamento de Espaços do Ibradim (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário), o que chamou a atenção nessa quarta decisão, “como sempre muito cautelosa, muito sensível, o que é natural em todas as decisões do ministro Barroso, foi um certo silêncio acerca dos direitos dos proprietários, os donos das terras invadidas, que, afinal têm o direito constitucional, consolidado no Código Civil. Ninguém nega esse direito. Existe uma legislação processual que tem de ser obedecida e pelo jeito foi obedecida quando propuseram as ações de reintegração, e agora está tudo suspenso. Então esse é o primeiro ponto que eu coloco como reflexão”.

Um outro ponto levantado por Jaques diz respeito às câmaras de conciliação.

“Essas câmaras de mediação são uma ótima ideia, ninguém nega. Entretanto, é difícil acreditar que elas vão existir. E por que que digo isso? Porque desde 2016 está no nosso Código de Processo Civil a necessidade de uma audiência de conciliação. E há milhares de decisões dizendo que não vão acontecer essas audiências, por falta de estrutura, por falta de gente, por falta de meios para o Judiciário fazer isso. Acho esquisito de repente o Judiciário conseguir fazer isso se não vem conseguindo há seis anos. A segunda razão, no que diz respeito às mediações, é que elas me parecem um tanto quanto intempestivas, especialmente naqueles casos em que já houve decisão determinando a reintegração. Quer dizer, já tem decisão e ainda vai se tentar mediar? É complicado, afinal um dos lados já tem uma decisão a favor dele.”

O advogado destaca ainda que mediação, em essência, não é obrigação. “Ela não tem de chegar a um fim determinado. Ela pode simplesmente acabar, e isso também é um fim da mediação, e não haver o acordo, não haver o consenso. Ora, se fosse possível algum consenso, considerando que essas ações já estão aí há um ano e meio, dois anos, já teria havido. É isso que diz a prática. Então não estou acreditando muito na realização, no resultado esperado da mediação, tendo em vista os fatores que elenquei”.

Por fim, o presidente do Ibradim, elogia dois pontos na decisão. O primeiro seria o fato de se estar suprindo uma falha do Legislativo. “Muito antes, não nessa, mas na anterior, o ministro incentivou o Congresso Nacional a editar leis que regulassem melhor a situação. Não tenho notícia de que algo tenha sido apresentado desde aquela lei de 2021”.

O segundo ponto, de acordo com Jaques, é que “voltamos a ficar às boas com relação aos despejos. Acabou a suspensão dos despejos, mesmo naquelas pequenas situações tratadas originariamente na lei, que deveria ter terminado em dezembro de 2021, veio sendo prorrogada, agora acabou. O que significa o privilégio de voltar a vigorar a Lei do Inquilinato, que há 30 anos dá certo. Há 30 anos ela pacifica o mercado, vem funcionando perfeitamente, tanto é que raríssimas foram as suas alterações, e não tinha por que quebrar a segurança jurídica e social que ela outorgava. Esse foi um ponto belíssimo da decisão”, conclui.

Momento político contaminou

No entender do corretor de imóveis Diego Henrique Gama, diretor-secretário no Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Distrito Federal (Creci 8ª Região), a polêmica criada em torno das regras envolvendo a questão da reintegração de posse foi resultado da contaminação do momento eleitoral vivido pelo país.

O impacto emocional, segundo ele, se sobrepôs ao racional, criando para alguns algo “semelhante à criança que fica no escuro, tem medo, vê uma toalha e acha que é um bicho”.

“O assunto entrou na ordem do dia a partir do debate que antecedeu a Lei 14.2016/2021, que suspendeu despejos, e as desocupações coletivas, no caso de ocupações de áreas públicas e particulares, para não vulnerar ainda mais a situação da pandemia, gerando movimento excessivo de pessoas.”

“Essa derradeira decisão deveria ser mais comemorada do que discutida pelo mercado, porque restabelece a possibilidade de se fazer despejos sob qualquer hipótese, bem como de se retomar áreas que foram ocupadas coletivamente por movimentos quaisquer”, afirma Diego, destacando que tais áreas na maioria das vezes são públicas.

A reintegração de posse, lembra Diego, já traz consigo todo um aparato do Estado para se viabilizar, “porque normalmente você depara com crianças, com pessoas vulneráveis, que precisam ser alocadas, então sempre a defensoria pública participa, o pessoal ligado aos direitos humanos participa. Esse alarmismo talvez seja de quem não tem a vivência do Direito do dia a dia. A decisão não é negativa, é uma decisão que não tem qualquer relação de cunho político”, finaliza Diego, que também é advogado.

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(3 de novembro de 2022)

Autor: Carlos Simon

Tem causado alvoroço no mercado imobiliário uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) que atualiza as regras sobre as ordens de remoção e despejos, que estavam suspensas há cerca de um ano e meio.

Ontem, os ministros do Supremo formaram maioria para seguir a determinação do ministro Luís Roberto Barroso, relator na ação, que autorizou a retomada do regime legal para ações de despejo em caso de contratos de locações individuais. No entanto, foram acrescentadas regras transitórias para a desocupação de áreas coletivas habitadas antes da pandemia.

A reintegração de posse, agora, deve ser mediada por comissões de conflitos fundiários a serem instaladas por Tribunais de Justiça e Tribunais Regionais Federais, que sirvam de apoio aos juízes. A decisão gerou receio de parte do mercado, que teme maior lentidão para casos de reintegração de posse de áreas coletivas. De que forma isso pode impactar o mercado de vendas e de locações de imóveis?

Como ficam as locações individuais?

Vale ressaltar que as novas regras de transição não serão necessárias nas ações de despejo em locações individuais (de uma única habitação). Para o ministro Barroso, essas locações estão reguladas em contrato e não têm a mesma complexidade das ocupações coletivas.

O fim da proibição de despejos levou em conta o arrefecimento da pandemia, com redução das mortes e avanço da cobertura vacinal no Brasil. A suspensão das remoções ocorreu inicialmente em junho de 2021, com validade de seis meses. Mais tarde, foram definidas três novas prorrogações até o final de março, junho e, finalmente, 31 de outubro, quando foi expedida a atual decisão.

Decisão é positiva para o mercado da locação?

A decisão do STF significou um alívio para o mercado de locações, especialmente proprietários e inquilinos. “É preciso diferenciar ‘ocupações’ de locação, seja pela natureza jurídica propriamente dita, como também pelas partes envolvidas”, destaca Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa, vice-presidente Jurídico e de Assuntos Legislativos do Secovi Rio.

“A decisão anterior de suspender os despejos trouxe irremediável prejuízo para os locadores, que ficaram desprovidos da posse do imóvel e, principalmente, sem auferir qualquer renda, a pretexto da pandemia, que afetou ambas as partes da locação de maneira absolutamente idêntica. Dessa forma, a atual decisão traz um alento para o mercado, especialmente para os locadores, ao restabelecer o direito de retomada do imóvel em caso de inadimplência do locatário”, complementa Corrêa.

O ponto é reforçado pelo advogado Arthur Thomazi, sócio do escritório de advocacia CCT, de Belo Horizonte (MG), que atende imobiliárias. “Especialmente no que tange à locação de imóveis urbanos, a decisão autorizou a retomada do cumprimento de medidas liminares de despejo (Lei do Inquilinato) que estavam suspensas em face da pandemia. Quanto ao regime de transição e criação de comissões nos tribunais, a meu ver, é aplicável às ocupações habitacionais coletivas informais, não abrangendo situações novas de inadimplência de débitos locatícios e respectivos pedidos de despejos”.

E qual o efeito nas ocupações coletivas?

Ao mesmo tempo em que a criação das comissões pode ser entendida como uma humanização do processo de reintegração de posse de áreas ocupadas coletivamente, surgiu entre imobiliárias o receio de que as soluções demorem muito para acontecer, já que a formação e largada destes grupos de trabalho não irá acontecer do dia para a noite – especialmente com a aproximação do recesso forense.

“O ministro está criando, na caneta, algo que não está previsto na lei. Não há previsão estabelecendo comissões ou determinando a participação de terceiros, como Ministério Público e Defensoria Pública”, aponta Marcelo Ribeiro Losso, advogado e professor do Curso Superior de Tecnologia em Negócios Imobiliários da Universidade Federal do Paraná.

Segundo Losso, a intermediação e as inspeções judiciais antes da decisão de desocupação, mesmo em casos que decisões anteriores já tenham determinado o despejo, posterga o cumprimento da lei.

“São situações que acabam dificultando o cumprimento de obrigações já determinadas por juízes e tribunais. Veja, quem teve que entrar em juízo é porque já exauriu a fase de negociação. A repercussão negativa é pela falta de segurança jurídica que este tipo de decisão transmite”, afirma Losso.

A intranquilidade dos proprietários também é o receio apontado por Wilson Martins, advogado, mestre e especialista em Direito Imobiliário. “O que me preocupa é a sensação transmitida de que, eventualmente, a Justiça está sendo benevolente ao não cumprir a lei. Para lidar com questões de moradia, o caso já pode tramitar por quatro instâncias. Estabelecer a criação das comissões pode acabar procrastinando ainda mais o direito legítimo do proprietário, causando intranquilidade e insegurança jurídica”.

Vai haver estímulo a invasões?

Com a perspectiva de que as desocupações aconteçam de forma lenta, surgiu nos grupos e canais de conversas de gestores imobiliários o receio de que as regras de transição poderiam até mesmo estimular indiretamente a invasão de imóveis.

O vice jurídico do Secovi Rio tranquiliza o mercado ao comentar que as regras não abrem caminho para invasões, uma vez que as normas se referem somente a áreas ocupadas antes do início da pandemia. “A decisão não se aplicaria a ‘novas invasões’, tanto assim que o ministro Barroso trata as inovadoras medidas como sendo de transição, ou seja, para situações cuja desocupação foi obstada (impedida) por conta da pandemia… o que não seria o caso de ocupações indevidas que ocorrerem daqui para frente”, comentou Alexandre Corrêa.

A visão é compartilhada por Daniel Fuhro Souto, diretor jurídico da Associação Brasileira de Mercado Imobiliário (ABMI). O advogado considera que a determinação não envolverá eventuais novas invasões, mas possivelmente causará lentidão nas reintegrações.

“Neste caso, impactaria negativamente o mercado imobiliário, pois traria inclusive risco de mais conflitos. Resta saber em quanto tempo os tribunais estarão aptos para formar tais comissões. As áreas indevidamente ocupadas devem ser reintegradas o mais rápido possível, pois os titulares destas propriedades já aguardam há bastante tempo pela solução judicial”, ressalta.

“Fim da propriedade privada” é fake news

Um dos desdobramentos da decisão do STF foi o surgimento de diversos memes com desinformação e notícias falsas. Entre elas, o suposto fim da propriedade privada no Brasil.

“Não existe o fim da propriedade privada. Não é disso que trata a decisão. O que existe é uma dificuldade para cumprir as ordens judiciais de reintegração”, esclarece Marcelo Ribeiro Losso.

E por que agora?

Em grande parte, o alarido do mercado surgiu devido à proximidade entre o anúncio das medidas do STF e o resultado das eleições presidenciais. Porém, a decisão não teve relação com a apuração eleitoral, uma vez que a data da determinação do ministro Barroso (31/10) coincidiu com o final do prazo temporário após a última extensão da proibição de despejos por conta da pandemia (no final de junho).

Cabe lembrar ainda que o arcabouço jurídico brasileiro tem um histórico de proteção ao inquilino que remonta há décadas – a Lei do Inquilinato, de 1991, buscou inclusive trazer maior equilíbrio nesta relação entre as partes. “Aqui, temos dois inquilinos morando sem pagar e dois aposentados passando aperto por não poder despejar. Porém, há de se atentar que esse dirigismo estatal não foi criado agora. Ele vem desde o início do século passado. Quem atua há mais de 40 anos no mercado sabe como era difícil, ou quase impossível, despejar um inquilino antes da Lei do Inquilinato”, comenta Luiz Moreira, proprietário da tradicional Self Imóveis, de Niterói (RJ).

O que diz a decisão do STF

A decisão foi tomada no âmbito da Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) 828, na qual o ministro suspendeu, inicialmente por seis meses em junho de 2021, ordens de remoção e despejos de áreas coletivas habitadas antes da pandemia. Esta definição teve três prorrogações e terminou em 31 de outubro de 2022..

Barroso não prorrogou novamente a proibição de despejos, mas determinou um regime de transição que tem três pontos principais.

1. Tribunais de Justiça e Tribunais Regionais Federais devem instalar, imediatamente, comissões de conflitos fundiários que sirvam de apoio aos juízes. De início, as comissões precisam elaborar estratégia para retomar decisões de reintegração de posse suspensas, de maneira gradual e escalonada;

2. As comissões de conflitos fundiários devem realizar inspeções judiciais e audiências de mediação antes de qualquer decisão para desocupação, mesmo em locais nos quais já haja decisões que determinem despejos. Ministério Público e Defensoria Pública devem participar;

3. Além de decisões judiciais, quaisquer medidas administrativas que resultem em remoções também devem ser avisadas previamente, e as comunidades afetadas devem ser ouvidas, com prazo razoável para a desocupação e com medidas para resguardo do direito à moradia, proibindo em qualquer situação a separação de integrantes de uma mesma família.

*Com colaboração de Rodrigo Arend

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Até está segunda-feira, 7/3/22. cinco dos onze ministros votaram a favor e quatro votaram contrariamente, o que já configurava maioria pela aprovação da matéria. Com o voto também favorável do ministro André Mendonça, nesta terça-feira (8/3/22), a decisão pela penhorabilidade foi assegurada.

O tema é julgado com repercussão geral, portanto, a decisão servirá de orientação para as instâncias inferiores do Judiciário. O julgamento, no Plenário Virtual, termina nesta sexta-feira (8/3/22) e pode ser suspenso até a meia-noite

Confirmando contratos

Para Rubens Elias Filho, assessor jurídico da ABMI, “essa decisão, além de tudo, confirma milhares de contratos de locação que foram celebrados em confiança. Ou seja, as expectativas de milhares de locadores, em relação à garantia, que foi concedida em contratos de locação, está preservada e confere assim segurança jurídica”.

“Isso é muito importante, porque os precedentes até então existentes confirmavam, pelo Tema 295, que a penhora do único imóvel do fiador em contrato de locação fosse residencial ou comercial poderia efetivamente se realizar para satisfação dos créditos do locador, nas raras hipóteses, inclusive, em que realmente, se chegava a cabo um leilão e venda do imóvel, embora muitas vezes se chegasse a fazer um acordo.”

O assessor jurídico da ABMI, destaca que a decisão favorável à penhora é vital para o mercado. “Preserva uma garantia que é secular, que é gratuita, que facilita a vida dos locatários, que não precisam gastar dinheiro com garantias. Eles próprios pode ser garantes das suas pessoas jurídicas. E a grande maioria das locações comerciais se encaixa nessas circunstâncias, que é um empresário, pequeno empreendedor, ser locatário na pessoa jurídica e fiador na física. Isso ele faz para a preservação do seu próprio negócio, o negócio que sustenta sua família. Então essa decisão traz tranquilidade, assegura que os imóveis permaneçam sendo locados da forma como sempre foram, com menos custo para os locatários”.

ABMI: informações relevantes

Rubens lembra ainda que, com a retomada da questão, entidades representativas do mercado imobiliário, entre as quais a ABMI, como “amicus curiae”, se empenharam em demonstrar ao Supremo o quanto essa indefinição afeta o segmento de imóveis, prejudicando a previsibilidade e gerando insegurança. “A ABMI, juntamente com outras entidades, forneceu informações técnicas relevantes para embasar o julgamento do Supremo”, ressalta Rubens.

O tema é jugado pelo STF por meio de um recurso apresentado por um fiador contra decisão do Tribunal de São Paulo (TJ-SP). Os desembargadores permitiram a penhora de um imóvel, o único bem da família, para a quitação do contrato de aluguel (RE 1307334).

No processo, o fiador alegou que a locação comercial tem que ser tratada de forma diferente da locação residencial, caso no qual os ministros já permitiram a penhora de bem de família.

Para o relator, ministro Alexandre de Moraes, a finalidade da norma é não restringir a possibilidade de fiança em locação daqueles fiadores que se apresentassem com um único imóvel. O relator lembrou do julgamento do Tema 295 em que o STF decidiu que é constitucional a penhora de bem de família e distinguiu do caso concreto, de locação comercial. A previsão legal, de acordo com Moraes, não faz distinção quanto à locação residencial ou comercial para excepcionar a penhorabilidade do bem de família do fiador.

O voto de Moraes foi seguido pelos ministros Luís Roberto Barroso, Kassio Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes e, nesta terça-feira, 8/3/22, pelo voto de André Mendonça. Na segunda-feira (7/3/22) por falha no uso do sistema do STF o voto do ministro André Mendonça apareceu por engano e logo foi retirado. O voto que apareceu por engano era favorável à penhorabilidade, como o que foi depositado nesta terça-feira (8/3/22).

Divergiram os ministros Edson Fachin, Rosa Weber, Ricardo Lewandowski e Cármen Lúcia.

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 FONTE: VALOR ECONÔMICO

— São Paulo – 17/02/2021

O Supremo Tribunal Federal (STF) bateu o martelo sobre quando é preciso pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Com repercussão geral, definiu que o tributo só é devido a partir da transferência da propriedade do imóvel com o registro em cartório.

 O Município de São Paulo queria cobrar o imposto após o compromisso de compra e venda do imóvel. Alega que o compromisso de compra e venda é um negócio intermediário entre a celebração do compromisso em si e a venda a terceiro comprador. Argumentou que, de acordo com a Constituição Federal (artigo 156, inciso II), o registro em cartório é irrelevante para a incidência do imposto.

 São Paulo recorreu ao STF contra decisão do Tribunal de Justiça estadual (TJ-SP) que considerou ilegal a cobrança do ITBI. Mas a questão foi decidida, por unanimidade, a favor do comprador do imóvel (ARE nº 1294969).

 Em seu voto, proferido via Plenário Virtual, o presidente do STF e relator do processo, ministro Luiz Fux, observou que o entendimento do TJ-SP está em sintonia com a jurisprudência do Supremo. Apontou diversas decisões, colegiadas e monocráticas, no sentido de que a exigência do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro imobiliário.

 Apesar de a questão constitucional já estar pacificada na Corte superior, agora, com a fixação da tese de repercussão geral, impactará outros casos que discutem o mesmo e continuam a chegar ao Supremo.

 A tese de repercussão geral estabelecida foi a seguinte: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

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