A tokenização de imóveis promete revolucionar o setor imobiliário, trazendo inovação e acessibilidade para investidores de todos os perfis. No 3º Encontro Jurídico da ABMI, que acontecerá nos dias 12 e 13/6/25, no auditório da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), na capital paulista, esse tema será destaque no painel “Entendendo a Tokenização de Imóveis”, que contará com a presença do renomado doutor em Direito, Jonathan Doering Darcie.
Darcie, co-founder e Chief Legal Officer da Netspaces, empresa responsável pelo primeiro padrão de tokenização imobiliária do Brasil, trará insights fundamentais sobre a estrutura jurídica e tecnológica dessa inovação. Em entrevista ao site da ABMI, ele adiantou alguns dos temas que serão abordados, incluindo os desafios jurídicos, as oportunidades de automação e o impacto que essa tecnologia terá no setor nos próximos anos.
Previsto para as 10h30 do dia 12/6, o painel “Entendendo a tokenização de Imóveis”, contará ainda com a relevante participação do advogado Jaques Bushatsky, que integra a equipe de Apoio para Assuntos Parlamentares da ABMI. Com um currículo invejável no campo jurídico, Jaques já foi procurador do Estado de São Paulo e chefiou a Procuradoria da Assembleia Legislativa paulista, sendo o atual presidente da Comissão de Locação e Compartilhamento de Espaços do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM).
Além de tokenização, o 3º Encontro Jurídico da ABMI vai debater aspectos sucessórios nas questões imobiliárias, locação de curta temporada em condomínio, reforma tributária na locação de imóveis e Sociedade de Propósito Específico (SPE) – contratos e incorporação. Você pode ver a programação completa em nosso site.
Com um mercado em evolução constante e a expectativa de novos avanços regulatórios, como o impacto do Real Digital (Drex), a tokenização desponta como um dos maiores diferenciais para o futuro das transações imobiliárias.
Agora, confira a íntegra da entrevista com Jonathan Doering Darcie e conheça um pouco mais sobre essa verdadeira revolução que já está acontecendo no mercado imobiliário.
Como você definiria a tokenização de imóveis e quais são seus principais benefícios? Ela poderia, por exemplo, tornar o setor imobiliário mais acessível para pequenos investidores?
A tokenização de imóveis representa uma redescoberta na forma como as transações imobiliárias ocorrem. Tecnicamente, é a conjunção de estruturas jurídicas e tecnológicas que permitem que tokens em blockchain representem direitos vinculados a imóveis, como usar, fruir e dispor. Esse processo transfere a transação imobiliária para o ambiente digital, democratizando o acesso e beneficiando todos os participantes do mercado, seja para investimento, moradia ou lazer. Além disso, por falarmos aqui de transações inteiramente digitais, podemos pensar em incontáveis novas formas de automação ou arranjos transacionais novos, o que pode destravar valor em vários pontos da cadeia imobiliária.
Quais desafios jurídicos mais relevantes surgem ao implementar a tokenização imobiliária no Brasil?
O principal desafio é cultural. Embora as estruturas jurídicas tradicionais já comportem muitos dos elementos necessários para a tokenização – como contratos, custódia e isolamento patrimonial – ainda há um estranhamento por parte de muitos, incluindo profissionais do direito, que permanecem apegados às formas convencionais. A superação dessa barreira cultural é importante para a ampla adoção da tokenização.
Como a Propriedade Digital, criada pela Netspaces, difere de outros modelos de tokenização existentes?
A Netspaces entende que a solidez da tokenização imobiliária reside em um forte elo entre o token e a matrícula do imóvel, o que é determinante para conferir garantias. A Propriedade Digital da Netspaces se diferencia por criar um vínculo bidirecional: o token carrega informações da matrícula e a matrícula registra os dados do token. Além disso, a Netspaces preconiza que a segurança dessa ligação com o imóvel deve ser provida por um terceiro que não seja contraparte na operação, assegurando uma posição jurídica mais segura ao titular do token em relação à custódia do bem ou à garantia real da transação.
Qual o atual panorama regulatório da tokenização de imóveis no Brasil e quais são os principais avanços nesse campo?
Recentemente, a tokenização ganhou relevância no mercado financeiro, de investimentos e imobiliário. Ela entrou nas agendas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para investimentos, do Banco Central (Bacen) em relação a crédito e pagamentos, e agora observa-se um esforço consistente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) para contribuir com a regulação da tokenização no setor imobiliário. A expectativa é que a chegada do Drex, o Real Digital, impulsione ainda mais as soluções de tokenização.
Como a tokenização de imóveis se relaciona com a legislação vigente sobre propriedade e registro imobiliário?
A tokenização convive bem com a legislação atual. A matrícula do imóvel é uma peça fundamental nos arranjos de tokenização mais seguros, como é o caso da Propriedade Digital da Netspaces. O uso da matrícula para vincular o imóvel – seja alocando-o sob a propriedade de um custodiante ou constituindo um direito real de garantia – é um mecanismo crucial para a segurança e eficácia da tokenização.
Quais são os principais entraves para uma adoção em larga escala da tokenização imobiliária no Brasil?
Não existem entraves impeditivos; o mercado está em franco desenvolvimento. A criação das estruturas básicas, como plataformas, integrações com ERPs, listings, marketplaces e provedores de crédito, demanda tempo. No entanto, a adoção tem sido expressiva, com uma aceleração notável de 2024 para 2025. A tendência é de um crescimento progressivo, com um número cada vez maior de incorporadoras, imobiliárias, empresas e bancos integrando a tokenização em suas operações imobiliárias.
Em sua visão, como essa tecnologia pode impactar o mercado imobiliário nos próximos anos?
A tokenização é uma tecnologia transformadora para o mercado imobiliário. A capacidade de realizar transações de venda em um dia, ao invés de trinta, e a liberação de crédito imobiliário em tempo real, por exemplo, ampliam o interesse do consumidor, simplificam a vida do incorporador e aumentam a rentabilidade dos corretores. Adicionalmente, abre o mercado brasileiro para investidores estrangeiros. Em suma, o mercado imobiliário tem muito a ganhar com a eficiência, agilidade e novas possibilidades que a tokenização oferece. Meu palpite: em cinco anos, qualquer salão de vendas terá opções de transação tokenizada para seus clientes, que vão poder comprar imóveis por uma carteira digital, com crédito imobiliário aprovado e executado em tempo real.