“Um dos maiores desafios do mercado imobiliário é o acesso ao bem, pois só pode ser na forma integral no mundo tradicional. Com a chegada da tokenização, porém, tanto pequenos investidores quanto aqueles que buscam sua primeira moradia própria terão acesso mais facilitado, pela capacidade de fracionamento que a tecnologia dos tokens blockchain traz.”
A afirmação é de Andreas Blazoudakis, cofundador e CEO da ‘netspaces’, pioneiro e especialista em inovação disruptiva no mercado de tecnologia de internet móvel desde o ano 2000. Ele será uma das atrações do 93º Encontro da ABMI, que acontece em Balneário Camboriú, de 20 a 23/11/24. Em sua palestra, no dia 22/11, a partir das 11h25, Andreas vai mostrar como a tokenização fará do mercado imobiliário o maior negócio digital de todos os tempos.
Andreas participou da criação de 19 startups, entre elas dois unicórnios (Movile e ifood), e o aplicativo infantil número 1 em receitas na Apple Store mundial, o Playkids. Em 2021, com a revolução de O2O (online-to-offline) consolidada no Brasil, decidiu criar a ‘netspaces’, a primeira proptech do Brasil a utilizar a tecnologia blockchain na digitalização das propriedades privadas de imóveis do Brasil.
Em entrevista ao site da ABMI (ver íntegra abaixo), Andreas prevê que uma das tendências da tokenização imobiliária para breve é que se poderá transferir a propriedade imobiliária de local.
Mudando junto com o imóvel
“Por exemplo, se você iniciou a aquisição de um imóvel em São José dos Campos e se mudou para São Paulo, poderá terminar de comprar sua propriedade imobiliária na sua nova cidade, escolhendo um outro imóvel tokenizado para depositar a sua propriedade imobiliária representada por tokens blockchain. Em suma, as pessoas num breve futuro, já em 2025, se mudarão junto com seus imóveis.”
Notícias veiculadas em sites de informação e nas redes sociais da proptech dão conta que a ‘netspaces’ começou a disponibilizar seu programa de tokenização para empresas do ramo localizadas em Itajaí, Porto Belo e Grande Florianópolis. Isso significa que a tokenização está chegando também a Balneário Camboriú, o metro quadrado mais caro do Brasil.
Prefeito participa da abertura
No dia 20/11, quarta-feira, diretores e colaboradores das associadas presentes ao 93º Encontro visitam a matriz da Max Imóveis, empresa sediada em Itajaí, com atuação em Balneário Camboriú e Navegantes, e a incorporadora do grupo, a Max Realiza. Representante da ABMI em Itajaí e região, a Max Imóveis é a anfitriã do 93º Encontro da ABMI.
Nos dias 21 e 22/11, no hotel Mercure Balneário Camboriú, acontece a parte de conteúdo do evento. Na abertura do evento, a partir das 9h do dia 21/11, quinta-feira, após as saudações do presidente da ABMI, Alfredo Freitas, e dos anfitriões, o prefeito de Balneário Camboriú, Fabrício Oliveira, fará uma apresentação sobre aspectos envolvendo o desenvolvimento da cidade.
Imprensa é bem-vinda
Como de praxe nos presenciais da entidade, o 93º Encontro da ABMI é restrito a associados da entidade e seus colaboradores. No entanto, jornalistas são bem-vindos, bastando para tanto credenciar-se junto à Assessoria de Imprensa, da ABMI, pelo e-mail imprensa@abmi.org.br, ou pelo WhatsApp (11) 98131-8243.
Acesse o release do evento e veja a programação do 93º Encontro da ABMI.
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Confira a íntegra da entrevista com Andreas Blazoudakis.
Você poderia explicar de forma simples o que é tokenização e como ela pode ser aplicada especificamente em ativos imobiliários?
Tokenização é o ato de representar um ativo único do mundo real no mundo digital, utilizando-se de um token, o qual passa a representar os direitos sobre o ativo no mundo real, podendo ser transacionado diretamente entre pessoas ou empresas, de forma integral, ou fracionada. No caso imobiliário, por se tratar de ativos de alto valor monetário, e que possui a sua transmissão de propriedade prevista no Código Civil, há a necessidade de que o processo de tokenização seja registrado na matrícula do imóvel, para que o ambiente registral faça o devido registro e averbação da transação de tokenização imobiliária.
Na sua visão, quais são os principais benefícios que a tokenização pode trazer para o mercado imobiliário, especialmente no que se refere às imobiliárias?
O mercado imobiliário, diferentemente do mercado digital, tem na sua essência a perda do ativo pelas imobiliárias ou corretores no momento da venda, fazendo com que esses atores de mercado estejam sempre reconstruindo seus inventários após cada venda. No caso da tokenização, o agente originador do ativo, pode gravar no token que será inserido na matrícula uma espécie de contrato de royalty, que perdurará por toda a vida do imóvel, enquanto este estiver tokenizado, fazendo com que em transações futuras, estas imobiliárias e corretores possam receber esses royalties mesmo sem terem participado das transações. Para o cliente final comprador, as vantagens se definem em um tripé:
a) Acesso: Uma vez que o bem pode ser adquirido em frações, o ticket da transação pode ser muito mais baixo do que o valor do bem integral;
b) Flexibilidade: Como cada token possui um contrato contendo a governança daquele imóvel que representa, muitas situações podem ser programadas e flexibilizadas, como por exemplo o comprador adquirir um apartamento tokenizado, vinculado à um credito digitalmente já disponível, o que significa que ele pode a qualquer momento, ao apertar de um botão, solicitar crédito aos bancos, pois no ato da tokenização o banco já pré-aprovou o limite de crédito para aquele referido imóvel;
c) Liquidez: Ao comercializar um imóvel tokenizado, a imobiliária ou corretor, além de listá-lo nos portais imobiliários tradicionais, vai poder num breve futuro, listar em cripto-corretoras internacionais, podendo estar disponível em mais de uma centena de países, o que ampliará muito a liquidez dos imóveis tokenizados. Essa vantagem ainda não está disponível no mercado, mas está em preparação.
Que desafios você acredita que o mercado imobiliário enfrentará ao adotar a tokenização em larga escala?
Em alta escala, haverá necessidade de certificação tanto dos ativos imobiliários tokenizados para classificá-los por qualidade, assim como dos agentes imobiliários que os representam ou administram, pois o mercado imobiliário tokenizado tende a ser internacional, assim como o financeiro já é.
Você tem algum exemplo prático de como a tokenização já está sendo utilizada no mercado imobiliário atual?
Sim, o maior uso atualmente se divide em dois tipos de clientes:
a) Falta de recursos financeiros: Aqueles que não possuem o recurso integral para adquirir o imóvel e ao mesmo tempo não querem contrair um financiamento tem usado a tokenização para adquirir imóveis por fração, e locar a parte que não adquiriram, caso queiram usar para moradia
b) Com muitos recursos: Aqueles que possuem muitos recursos no sistema financeiro vêm na tokenização a segurança de um imóvel e a flexibilidade do sistema financeiro, e têm distribuído de forma mais equilibrada seu patrimônio entre moeda fiduciária em bancos e patrimônio imobiliário
Como surgiu a ‘netspaces’ e o que a conduziu a ser pioneira no processo de tokenização de imóveis no Brasil?
Ao vender minhas ações na Movile, holding que cofundei e que controla o ifood, passei a adquirir imóveis, e foi quando me dei conta que a internet em 35 anos havia digitalizado praticamente tudo, com exceção dos imóveis, maior classe de ativos do mundo, na ordem de US$ 300 trilhões. Foi quando passei a estudar, em 2021, a blockchain e os efeitos da inteligência artificial sobre os ativos imobiliários. O que fez da ‘netspaces’ pioneira, foi que, em vez de tokenizar os imóveis, levando simplesmente as suas matrículas ao blockchain, a ‘netspaces’ desenvolveu um arranjo oposto, trazendo o token blockchain para dentro da matricula, criando o padrão da propriedade digital imobiliária brasileira, com token matriculado em ambiente registral.
Como você vê o impacto da tecnologia blockchain na digitalização das propriedades imobiliárias e quais transformações ela pode trazer para o setor?
Os benefícios são aqueles experimentados pelos mercados já digitalizados como o varejo (e-commerce), transportes (aplicativos de táxi), comida (delivery), entre outros, que trazem a agilidade das transações praticamente em segundos. Ao comparar o ticket médio do e-commerce, que gira em torno de R$ 200, com o de imóveis, que para um imóvel popular seria ao menos 1.000 maior (R$ 200.000), podemos já imaginar o impacto que essas plataformas de tokenização de imóveis irão gerar no mundo digital até 2030, onde previsões apontam para a tokenização de 10% do PIB das nações, sugundo previsões do Boston Consulting Group, report 2023.
A tokenização pode ajudar a democratizar o investimento imobiliário? Como isso pode beneficiar investidores menores ou pessoas físicas?
Sim, conforme comentei, um dos maiores desafios do mercado imobiliário é o acesso ao bem, pois só pode ser na forma integral no mundo tradicional. Com a chegada da tokenização, porém, tanto pequenos investidores quanto a aqueles que buscam sua primeira moradia própria terão acesso mais facilitado pela capacidade de fracionamento que a tecnologia dos tokens blockchain traz.
Existem implicações legais e regulamentares na tokenização de imóveis? Se existem, como lidar com elas?
Sim, e tudo depende do que você faz com o imóvel depois de tokenizar. Por exemplo, se você passa a tratar o imóvel como um produto financeiro e não mais um imóvel, poderá ter que buscar regulação específica do mercado de capitais. Adicionalmente, mesmo que você mantenha as características de um imóvel após a tokenização, precisará declarar no seu imposto de renda os referidos tokens que representam imóveis, e, em caso de venda por valor superior ao da aquisição, ofertar à receita federal a tributação por ganho de capital.
Para um futuro próximo, que inovações ou tendências você identifica emergindo no mercado imobiliário com a adoção de tecnologias como a tokenização?
A interligação dos mercados imobiliários dos países será algo natural, pois digitalmente os imóveis estarão disponíveis para transações. Uma segunda tendência é que se poderá transferir a propriedade imobiliária de local. Por exemplo, se você iniciou a aquisição de um imóvel em São José dos Campos e se mudou para São Paulo, poderá terminar de comprar sua propriedade imobiliária na sua nova cidade, escolhendo um outro imóvel tokenizado para depositar a sua propriedade imobiliária representada por tokens blockchain. Em suma, as pessoas num breve futuro, já em 2025, se mudarão junto com seus imóveis.