Ao debater tema, no qual a Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) figura como amicus curiae, a maioria dos ministros do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que locadores de imóveis comerciais podem penhorar bem de família do fiador de contrato do inadimplente.
Até está segunda-feira, 7/3/22. cinco dos onze ministros votaram a favor e quatro votaram contrariamente, o que já configurava maioria pela aprovação da matéria. Com o voto também favorável do ministro André Mendonça, nesta terça-feira (8/3/22), a decisão pela penhorabilidade foi assegurada.
O tema é julgado com repercussão geral, portanto, a decisão servirá de orientação para as instâncias inferiores do Judiciário. O julgamento, no Plenário Virtual, termina nesta sexta-feira (8/3/22) e pode ser suspenso até a meia-noite
Confirmando contratos
Para Rubens Elias Filho, assessor jurídico da ABMI, “essa decisão, além de tudo, confirma milhares de contratos de locação que foram celebrados em confiança. Ou seja, as expectativas de milhares de locadores, em relação à garantia, que foi concedida em contratos de locação, está preservada e confere assim segurança jurídica”.
“Isso é muito importante, porque os precedentes até então existentes confirmavam, pelo Tema 295, que a penhora do único imóvel do fiador em contrato de locação fosse residencial ou comercial poderia efetivamente se realizar para satisfação dos créditos do locador, nas raras hipóteses, inclusive, em que realmente, se chegava a cabo um leilão e venda do imóvel, embora muitas vezes se chegasse a fazer um acordo.”
O assessor jurídico da ABMI, destaca que a decisão favorável à penhora é vital para o mercado. “Preserva uma garantia que é secular, que é gratuita, que facilita a vida dos locatários, que não precisam gastar dinheiro com garantias. Eles próprios pode ser garantes das suas pessoas jurídicas. E a grande maioria das locações comerciais se encaixa nessas circunstâncias, que é um empresário, pequeno empreendedor, ser locatário na pessoa jurídica e fiador na física. Isso ele faz para a preservação do seu próprio negócio, o negócio que sustenta sua família. Então essa decisão traz tranquilidade, assegura que os imóveis permaneçam sendo locados da forma como sempre foram, com menos custo para os locatários”.
ABMI: informações relevantes
Rubens lembra ainda que, com a retomada da questão, entidades representativas do mercado imobiliário, entre as quais a ABMI, como “amicus curiae”, se empenharam em demonstrar ao Supremo o quanto essa indefinição afeta o segmento de imóveis, prejudicando a previsibilidade e gerando insegurança. “A ABMI, juntamente com outras entidades, forneceu informações técnicas relevantes para embasar o julgamento do Supremo”, ressalta Rubens.
O tema é jugado pelo STF por meio de um recurso apresentado por um fiador contra decisão do Tribunal de São Paulo (TJ-SP). Os desembargadores permitiram a penhora de um imóvel, o único bem da família, para a quitação do contrato de aluguel (RE 1307334).
No processo, o fiador alegou que a locação comercial tem que ser tratada de forma diferente da locação residencial, caso no qual os ministros já permitiram a penhora de bem de família.
Para o relator, ministro Alexandre de Moraes, a finalidade da norma é não restringir a possibilidade de fiança em locação daqueles fiadores que se apresentassem com um único imóvel. O relator lembrou do julgamento do Tema 295 em que o STF decidiu que é constitucional a penhora de bem de família e distinguiu do caso concreto, de locação comercial. A previsão legal, de acordo com Moraes, não faz distinção quanto à locação residencial ou comercial para excepcionar a penhorabilidade do bem de família do fiador.
O voto de Moraes foi seguido pelos ministros Luís Roberto Barroso, Kassio Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes e, nesta terça-feira, 8/3/22, pelo voto de André Mendonça. Na segunda-feira (7/3/22) por falha no uso do sistema do STF o voto do ministro André Mendonça apareceu por engano e logo foi retirado. O voto que apareceu por engano era favorável à penhorabilidade, como o que foi depositado nesta terça-feira (8/3/22).
Divergiram os ministros Edson Fachin, Rosa Weber, Ricardo Lewandowski e Cármen Lúcia.
