No cenário altamente dinâmico do mercado imobiliário corporativo brasileiro, poucos nomes se destacam com a longevidade, solidez e visão estratégica de Paulo Bio. Fundador e CEO da Paulo Bio Real Estate (foto), empresa especializada em imóveis corporativos e industriais com atuação nacional e mais de quatro décadas de trajetória, o executivo estará entre os palestrantes de peso do 96º Encontro da ABMI, a ser realizado de 13 a 16/8/25 em Santo André, no ABC Paulista.
Como não poderia deixar de ser, a palestra de Paulo Bio versará sobre locação e venda de imóveis corporativos. Ele se apresentará às 14h30, na sexta-feira, segundo dia da parte de conteúdo do evento.
Exclusivo para dirigentes e colaboradores de empresas associadas, o 96º Encontro da ABMI começa no dia 13/8, uma quarta-feira, com visitas à empresa anfitriã, a Guaíra Negócios Imobiliários, empresa fundada em 1987, com sede em São Bernardo do Campo (SP), e atuação nas três cidades do ABC Paulista, região originalmente industrial que faz parte da Grande São Paulo.
Na quinta e na sexta, dias 14 e 15/8, no Espaço Win, em Santo André, palestras e painéis reúnem especialistas e pratas da casa para debater assuntos de extrema relevância que impactam o dia a dia do mercado e das imobiliárias associadas à ABMI espalhadas por todas as regiões do país
Além de Paulo Bio, entre outras atrações, o evento terá palestras de Igor Schultz, sócio da Flow Executive Finders, que falará sobre capacitação e treinamento; do empresário Valter Patriani, fundador da Construtora Patriani, que tem destacada atuação no ABC e em uma série de cidades do Estado de São Paulo; de Rafael Alves, que, dentro do mote ‘imobiliária do futuro’, trará três insights para gestores que querem mudar o jogo até 2030; sem contar a apresentação interativa de “Os Mentalistas”, que, com muito humor, abordarão questões relacionadas a liderança.
O 96º Encontro se encerra no sábado (16/8) com uma novidade, o ABMI Integra, uma imersão por área de atuação, dividida em vendas e locação comercial; backoffice, administrativo e treinamento; e condomínios.
Visão de longo prazo e perseverança
Com uma história que se confunde com o próprio amadurecimento do setor no país, Paulo Bio construiu, a partir de Mauá (SP), um legado baseado em inovação, atendimento personalizado e conhecimento técnico aprofundado. Sua palestra no evento terá como foco os desafios e as estratégias para a locação e venda de imóveis corporativos, tema que ganha cada vez mais protagonismo diante das transformações econômicas, tecnológicas e logísticas no Brasil e no mundo.
Em entrevista ao site da ABMI, o executivo compartilha os desafios enfrentados no início da carreira – que começou ainda nos tempos de estudante de Direito – e detalha os caminhos que levaram sua empresa a se tornar referência em soluções imobiliárias sob medida para o setor industrial e logístico. Paulo também analisa as tendências emergentes, como a ascensão do modelo Built to Suit (BTS), os impactos da inteligência artificial, o papel dos fundos imobiliários e a importância da eficiência energética e da localização estratégica nas decisões de locação.
A seguir, a íntegra da entrevista, onde você pode fazer um mergulho nas reflexões de um dos mais influentes líderes do setor, cuja trajetória comprova que visão de longo prazo, perseverança e adaptação contínua são os alicerces do sucesso no competitivo universo dos imóveis corporativos.
Você fundou a Paulo Bio Real Estate em 1980. Quais foram os principais desafios que enfrentou no início?
Os desafios foram enormes. Na época, eu estava cursando Direito e comecei a estagiar em Mauá {cidade que integra o ABC Paulista}, onde tive meu primeiro contato com o mercado imobiliário. Comecei totalmente do zero. Após o estágio, montamos um escritório. Inicialmente, com um sócio, mas depois acabei comprando sua parte. Só para se ter uma ideia, minha mãe foi minha primeira secretária — eu tinha receio de não conseguir pagar um salário no fim do mês. Então, ela me ajudou muito no início. Eu precisava cativar os clientes, correr atrás das oportunidades. O cliente vinha, me dizia o que queria, e eu ia atrás até encontrar. Foram quatro anos muito difíceis. A partir do quinto ano, as coisas começaram a fluir. Fui construindo relacionamentos, e conseguimos decolar.
A Paulo Bio se tornou referência em imóveis corporativos e industriais. Qual foi a estratégia que permitiu esse crescimento ao longo dos anos?
Começamos atendendo alguns clientes do escritório de advocacia onde estagiei. Após isso, abrimos a imobiliária e, no início, fiz de tudo um pouco: trabalhei com locações, loteamentos, lançamentos, imóveis residenciais e comerciais. Foi um verdadeiro laboratório. Mauá, na região do Grande ABC, no Estado de São Paulo, possui dois polos industriais bem definidos: Sertãozinho e Capuava. Na época, Sertãozinho ainda era pouco explorado, e percebi ali um nicho promissor, com zoneamento favorável e grande potencial de crescimento. Resolvi focar nessa área, me especializei e passei a atender empresas. Assim, a Paulo Bio acabou se direcionando para esse segmento.
Como você vê a evolução do mercado imobiliário corporativo no Brasil desde que começou sua empresa até hoje?
Desde que nos identificamos com esse segmento, começamos a nos relacionar com empresas. Participei de entidades como a Associação Comercial e Industrial da cidade e fui construindo uma rede de contatos.
A evolução do setor foi muito significativa. Mudanças econômicas, avanços tecnológicos e alterações no padrão de consumo transformaram bastante o mercado. Houve uma grande evolução ao longo dos anos, Hoje o segmento está muito mais sofisticado e profissionalizado.
Quais são os principais diferenciais da Paulo Bio Imóveis em comparação com outras consultorias imobiliárias?
Um dos grandes diferenciais é nosso investimento em tecnologia. Acredito que temos um dos maiores bancos de dados de galpões industriais e logísticos do país. Atuamos nacionalmente. Nossa filosofia é oferecer uma solução completa para o cliente, com atendimento 360 graus: desde assessoria documental até orientação técnica. Nosso time é muito bem-preparado para entender as necessidades dos clientes e oferecer a melhor solução possível. Queremos que o cliente encontre tudo conosco. Não precisa procurar em outro lugar. Isso ampliou nosso portfólio e a base de clientes, por meio de indicações e divulgações, fazendo o negócio crescer continuamente.
Quais fatores devem ser considerados ao escolher um imóvel para locação, especialmente no setor corporativo e industrial?
A localização é essencial. Estar próximo de clientes e fornecedores, com fácil acesso a portos, rodovias, aeroportos e ferrovias. A área útil precisa ser adequada à operação, prevendo possíveis expansões. Outros fatores importantes incluem o pé-direito, infraestrutura, piso, docas, instalações elétricas e hidráulicas, iluminação e ventilação.
Trabalhamos com imóveis de alta eficiência, que impactam positivamente na operação do cliente. Também destacamos a importância do acesso aos funcionários. Hoje a mão de obra é um gargalo importante. Garantir um ambiente favorável e acessível ajuda a reter talentos.
Outro ponto crucial é a energia: com a automação e robotização crescentes. É necessário garantir fornecimento adequado para operações modernas.
Quais são as vantagens do modelo BTS (Built to Suit) e por que ele se tornou tão popular no Brasil?
O BTS é extremamente vantajoso para todos os envolvidos — locador e locatário —, desde que haja tempo hábil para a construção. O imóvel é feito sob medida para o cliente, o que evita desperdícios, já que os custos de construção estão altos. É um modelo eficiente, viável e personalizado.
É vantajoso também para o investidor, que entrega um produto exatamente no padrão exigido pelo cliente. A legislação é favorável para ambas as partes: não há revisão de valores ao longo do contrato, o que traz previsibilidade. E, para o proprietário, há segurança no recebimento. Se o inquilino quiser rescindir, arca com os custos. Ou seja, o planejamento precisa ser bem-feito, mas, sem dúvida, é o melhor modelo disponível atualmente.
Como a Paulo Bio Imóveis auxilia empresas multinacionais na escolha e administração de seus imóveis logísticos?
Nossa equipe técnica é multidisciplinar e realiza toda a diligência do processo, desde a identificação da necessidade do cliente até a administração do imóvel. Avaliamos o tipo de operação, a melhor localização, os diferenciais técnicos exigidos, questões legais, de zoneamento, fornecimento de energia, entre outros aspectos. A partir daí, cuidamos da parte documental e fazemos um diagnóstico completo: estrutura do galpão, se precisa ser refrigerado, pé-direito, número de docas, tipo de operação (‘cross-docking’, por exemplo). Inicialmente, buscamos no nosso banco de dados e, se necessário, vamos a campo encontrar a solução ideal. Temos parcerias com os principais players do mercado em diversos Estados. Nosso compromisso é garantir que, ao nos procurar, o cliente receba uma solução completa. Também contamos com uma gerência de ativos altamente qualificada e experiente, que assegura as melhores oportunidades e proporciona segurança total para que nossos clientes confiem seus ativos à nossa gestão.
Há tendências emergentes no mercado de locação de imóveis corporativos que você acredita serem revolucionárias?
O mercado corporativo vive um momento muito positivo e transformador. Um dos principais vetores dessa revolução é a incorporação de novas tecnologias, que têm impactado significativamente a forma como os negócios são conduzidos no setor. Além disso, práticas voltadas à sustentabilidade também estão ganhando protagonismo, mudando a forma como os imóveis são projetados, construídos e utilizados. Outro fator que considero crucial é a crescente valorização das necessidades dos funcionários. A localização dos empreendimentos, por exemplo, passou a ser um ponto estratégico ainda mais relevante, especialmente após a reforma tributária, que tende a unificar os incentivos regionais. Isso tem valorizado o que chamamos de “raio 30” — ou seja, imóveis situados a até 30 km do cliente final. Hoje, não basta oferecer um bom produto. É preciso garantir entregas rápidas, eficientes e com processos altamente automatizados e robotizados. Estamos, portanto, diante de um verdadeiro combo de inovações e integrações que vêm redesenhando o mercado corporativo. Complementando esse cenário, observamos o crescimento da demanda por galpões multilevel — com mais de um piso — especialmente em regiões com pouco espaço disponível dentro do “raio 30”. Essa é uma forma inteligente e eficiente de otimizar áreas logísticas em centros urbanos ou próximos a eles.
Como as novas tecnologias e a inteligência artificial estão impactando o mercado imobiliário, especialmente no que se refere a imóveis corporativos?
A inteligência artificial e as novas tecnologias representam uma verdadeira revolução no setor. Elas permitem a análise inteligente de grandes volumes de dados, prevendo tendências, identificando oportunidades e reduzindo riscos. Muitas tarefas estão sendo automatizadas: atendimento ao cliente, análise de crédito, elaboração de contratos e gestão de documentos. Além disso, as ferramentas de gestão de portfólios corporativos estão mais eficientes, otimizando custos e uso dos espaços. A experiência digital também avançou muito, com visitas virtuais, realidade aumentada e ferramentas que facilitam a tomada de decisão, especialmente para empresas com operações em múltiplas localidades. E temos ainda a precificação dinâmica, com algoritmos ajustando preços em tempo real. A velocidade dessas mudanças é impressionante, e estamos atentos, com uma equipe técnica sempre se atualizando.
O crescimento dos fundos imobiliários tem influenciado o setor de locação comercial e industrial? De que forma?
Sem dúvida. Os fundos têm provocado um impacto extremamente positivo. Estão muito capitalizados e atraem investimentos de todo o mundo. O Brasil, como mercado em expansão, tem grande potencial de crescimento. Eles trouxeram mais profissionalismo e padronização ao setor, o que aumentou a competitividade. Isso elevou o nível dos imóveis ofertados, trazendo mais tecnologia, eficiência e modernidade. Resultado: uma valorização significativa das áreas comerciais e industriais.
Com base em sua experiência como delegado do Creci e secretário de desenvolvimento de Mauá, quais políticas públicas você acredita que poderiam impulsionar o setor?
Essas experiências foram muito enriquecedoras para mim. No Creci, tive a oportunidade de contribuir com sugestões importantes para a valorização dos profissionais do setor, algo essencial, já que imóveis geralmente representam os maiores investimentos de uma empresa ou família. Como secretário de Desenvolvimento Econômico de Mauá, pude ajudar a criar políticas públicas que estimulassem o crescimento local, por meio de leis de incentivo, desburocratização e atendimento direto às demandas dos empresários. É fundamental que o poder público funcione como facilitador dos investimentos. Ainda há gargalos — como burocracia, demora nas aprovações e questões energéticas — que precisam ser enfrentados com mais agilidade e modernização dos processos. Mas acredito fortemente no papel das políticas públicas para destravar o desenvolvimento econômico.
Quais são as suas expectativas para o futuro do mercado imobiliário no Brasil nos próximos anos, em especial no segmento corporativo?
Minhas expectativas são as melhores possíveis. O Brasil é um mercado gigantesco e com grande potencial. Estamos vendo um crescimento impulsionado pelo e-commerce, pela logística integrada e pelas novas redes de distribuição. Galpões modernos e centros de distribuição com alto padrão tecnológico e eficiência energética estão atraindo investimentos internacionais. O avanço dos fundos imobiliários também aumentou a participação de pessoas físicas, ampliando e diversificando os tipos de ativos. Esperamos que a queda nos juros fortaleça ainda mais o mercado, impulsionando novos lançamentos. Claro, também temos desafios — incertezas fiscais e políticas, volatilidade econômica, burocracia —, mas é fundamental enfrentá-los com inovação e digitalização. Há uma demanda crescente por condomínios logísticos e modelos integrados que reúnam áreas comerciais, industriais, logísticas e até residenciais. Isso facilita a vida de funcionários e prestadores de serviços. Enfim, é um mercado muito dinâmico, empolgante e repleto de oportunidades.
