Penhora de imóvel alienado: representante da ABMI defende equilíbrio

Para Rubens Carmo Elias Filho, que representou a ABMI na audiência pública do Supremo Tribunal de Justiça (STJ) que reuniu, no dia 3/6/24, especialistas para debater a possibilidade de penhora de imóvel com financiamento garantido por alienação fiduciária no curso da execução de débitos condominiais, é preciso encontrar uma regra que traga equilíbrio entre o crédito fiduciário e a despesa de condomínio.

“O crédito fiduciário”, argumentou Rubens, que é assessor jurídico da ABMI, “alimenta o sistema habitacional, enquanto o crédito condominial contribui para que o imóvel, que é a garantia do crédito fiduciário, preserve seu valor e sua funcionalidade.”

O expositor, que falou também em nome da Aabic-SP (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) e da Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), enfatizou que não se trata de confrontar interesses jurídicos, mas, sim, de reconhecer a relevância de ambos.

Segundo relatou, as execuções das cotas condominiais têm sido muito prejudicadas na medida em que a penhora dos direitos do devedor fiduciante não é efetiva, e as execuções ficam anos paradas, sem liquidez.

Na avaliação de Rubens Carmo Elias Filho, que abriu as manifestações de representantes das entidades habilitadas para audiência pública, divididas em cinco painéis, a penhora do imóvel para pagamento das dívidas condominiais deve ser possibilitada em situações determinadas, de forma a preservar tanto o crédito da alienação quanto o crédito condominial.

“Essa construção de que o credor fiduciário só responde pelas despesas após a imissão na posse (ato judicial que coloca a pessoa no exercício do seu direito de posse sobre um bem) não é uma regra aplicada ao condomínio, mas para o acertamento de contas do credor com o devedor”, salientou em sua explanação.

Após a exposição do representante da ABMI, ainda no primeiro painel, Anselmo Moreira Gonzalez falou em nome da Federação Brasileira de Bancos (Febraban). Ele destacou que há mais de duas décadas o STJ entende que dívidas de condomínio não podem levar à penhora do imóvel, e que uma mudança nesse entendimento pode comprometer o crescimento do crédito imobiliário no Brasil, que em fevereiro último atingiu o patamar de R$ 1 trilhão.

Tema agitou entidades nacionais

A audiência foi convocada pelo ministro Antonio Carlos Ferreira para subsidiar a Segunda Seção no julgamento de três recursos sobre o tema. De acordo com o relator do processo, o ministro Antonio Carlos Ferreira, o tema é de extrema importância para o país, pois gera implicações em diversos segmentos.

Ele explicou que a Terceira Turma possui entendimento no sentido de que não é possível a penhora do imóvel nessas situações. No entanto, recentemente, a Quarta Turma admitiu essa possibilidade, diante da natureza propter rem da dívida condominial, que, ao pé da letra, significa obrigação em razão da coisa. Ou seja, aquela obrigação que acompanha a coisa, esteja com quem estiver, a exemplo das taxas de condomínio em atraso, que se tornam obrigação do novo dono quando ele compra o imóvel.

“Diante dessa controvérsia, a Quarta Turma afetou à Segunda Seção três recursos especiais para resolver essa divergência, com vistas a manter a sustentabilidade dos condomínios e ao mesmo tempo não agravar o custo do crédito imobiliário”, ressaltou o ministro Antonio Carlos.

Ministro Antonio Carlos Ferreira: manter a sustentabilidade dos condomínios e ao mesmo tempo não agravar o custo do crédito imobiliário

Nos demais painéis expuseram seus respectivos posicionamentos representantes da Associação Nacional da Advocacia Condominial (Anacon), Caixa Econômica Federal (CEF), recorrente em um dos processos representativos da controvérsia, Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado de Pernambuco (Secovi-PE), Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Academia Nacional de Direito Notarial e Registral (AD Notare), Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Sindicato Patronal de Condomínios Residenciais, Comerciais e Mistos, e de Empresas Administradoras de Condomínios no Estado do Espírito Santo, exceto região Sul (SIPCES) e, por fim, Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais do Estado de São Paulo (Secovi-SP).

A audiência pública foi transmitida pelo canal de YouTube do STJ. Para ver ou rever tudo o que aconteceu na audiência basta acessar este link.